Para ter uma inteligência imobiliária apurada e conseguir acertar em um mercado complexo como o esse, é necessário saber quais são os principais dados e índices para cada situação.

Em qualquer momento que você toma uma decisão é necessário ter acesso a dados e índices que facilitem a sua tomada de decisão. No mercado imobiliário, a situação é a mesma.

Por isso, resolvemos mostrar quais são eles, em cada situação diferente de tomada de decisão: compra e venda, investimento e fundos imobiliários.

Cada decisão é diferente e, por isso, dependem de dados diferentes. É aí que a sua inteligência imobiliária entra em ação!

Vou comprar ou vender, o que preciso saber?

O primeiro passo para quem quer tomar uma decisão de compra do imóvel é entender se o preço a ser pago realmente reflete o valor do mesmo, ou seja, se ele não está superfaturado. Por outro lado, pode ser interessante achar uma pechincha ou conseguir um imóvel que, por um descuido do dono, se encontra a preço menor que o mercado. Já para quem vende, saber o quanto seu imóvel vale também é importante para não colocá-lo acima do mercado, e assim demorar demais para vender, ou abaixo do mercado, e assim deixar dinheiro na mesa na hora da venda.

Para conseguir o valor de mercado do seu imóvel, existem várias fontes como: corretores e avaliadores, avaliadores digitais e dados gerais do mercado. Porém, antes de distinguir essas formas é necessário falar que todos usam os mesmos dados, por mais que de forma diferente. São eles:

• A localização do imóvel
• A tipologia (casa, apartamento, sala, etc.)
• O uso (comercial ou residencial)
• As características do imóvel (quartos, idade, características do edifício onde o imóvel está, etc.)

A partir desses dados, corretores e avaliadores irão buscar maneiras de encontrar um valor para o seu imóvel, seja na base da experiência e das negociações recentes (no caso do corretor), seja através de um laudo de avaliação com técnicas específicas (no caso do avaliador). Vale lembrar que ambos irão querer fazer uma visita ao imóvel para vistoriar as condições e as características do mesmo e por isso levam um tempo maior para retornar o valor.

Se quiser agilizar a venda, você pode contar com a ajuda dos avaliadores automatizados, ou digitais, para conseguir uma estimativa do valor do seu imóvel. Esses avaliadores utilizam diferentes técnicas e informações dependendo do site e conseguem te entregar o valor em questão de segundos. Porém é possível conseguir um valor bem ajustado ao praticado no mercado ou preços irreais dependendo de cada avaliador e dos métodos que utilizam, por isso, é necessário cautela.

Por último, você pode fazer uma pesquisa por conta própria em diversos sites de anúncios de imóveis para encontrar um padrão nos valores de imóveis que se assemelham ao seu. Alguns sites inclusive mostram valores por metro quadrado do bairro e sua evolução nos últimos meses para te auxiliar na precificação do seu imóvel. Este método, no entanto, envolve muito trabalho braçal e você pode acabar se contentando com um valor que não reflete a realidade do seu imóvel, principalmente se o bairro no qual estiver localizado for muito heterogêneo (com vários tipos de imóveis para uma mesma tipologia) ou seu imóvel for diferente do padrão dos imóveis à sua volta.

Vou investir em um imóvel, o que preciso saber?

É conhecimento público que o investimento imobiliário é o preferido dos brasileiros, principalmente pela capacidade de complementar a renda através do aluguel recebido de um imóvel. Porém, como toda decisão de investimento, deve-se saber quando é melhor comprar e vender o imóvel, ou seja, além de saber o preço neste momento, é necessário saber qual a tendência do mercado para identificar ciclos de alta e de baixa. Uma boa ajuda nessa hora são os sites de anúncio de imóveis que apresentam a série histórica dos preços por metro quadrado.

Mas não adianta saber só o preço praticado na compra ou venda do imóvel. Quem investe em imóveis geralmente está pensando manter o imóvel durante o tempo, e seria perda de dinheiro e tempo deixar esse imóvel vazio.

O aluguel do imóvel então também é crítico, sendo necessário saber o preço praticado no mercado e, de preferência, alugar para inquilinos que irão permanecer no imóvel por bastante tempo.

Para imóveis residenciais, dependendo das características, o inquilino perfeito podem ser pessoas que está começando uma família. Já no caso do imóvel comercial, empresas que pretendem crescer, ou seja, estão alugando um espaço maior que o necessário para o tamanho que têm hoje, são inquilinos interessantes.

Sabendo-se o preço do aluguel e o preço do imóvel a ser adquirido, pode-se usar dados de inflação esperada e outros índices macroeconômicos, como a taxa SELIC, para calcular indicadores financeiros como o Retorno Sobre Investimento (ROI) o tempo de retorno (payback).

Além disso, é interessante que se faça uma análise do fluxo de caixa desse investimento, contando com eventuais financiamentos que você possa fazer para a aquisição do imóvel, assim pode-se ter uma ideia de quão rentável esse investimento pode ser.

E para Fundos de Investimento em Imóveis (FIIs)?

Os FIIs são uma bela opção para quem procura investir em imóveis e não quer ter o problema de administrar os imóveis, ou ainda, não tem capital para diversificar os seus investimentos e ainda assim gostaria de ter uma renda fixa. Alguns desses fundos tem suas cotas negociadas na própria Bovespa em um ambiente especial, com até um índice próprio. Esse índice IFIX é o resumo do rendimento de uma carteira que conta com participação nos FIIs mais negociados, refletindo assim a rentabilidade média do mercado. É possível até verificar qual é a atual composição do índice, o que pode te ajudar a montar sua estratégia de investimento.

Além disso, na hora de investir em FIIs existe um mantra no mercado: localização, localização, localização.

O professor Baroni, referência nesse tipo de fundos no Brasil, diz que essa informação, aliada à tipologia do imóvel, é essencial ao avaliar o valor de um ativo. Portanto, ao avaliar se um FII irá performar ou não deve-se avaliar:

• Os ativos e os contratos que o fundo possui;
• Se os aluguéis estão acima do mercado ou a área onde o fundo investiu está valorizando;
• Se o contrato está para acabar.

Esse último ponto é importante avaliar para entender se o Fundo encontrará um inquilino que pagará tão bem ou mais pelo aluguel.

Todas essas informações estão disponíveis nos comunicados e páginas dos fundos, além de sites especializados como o Clube FII.

Por último, é necessário entender o que há de diferente entre os valores do mercado e as planilhas e informações divulgadas pelos fundos. É um trabalho mais exaustivo, e muitas vezes, exigindo o contato com corretores ou pessoas que trabalhem nos mercados onde estão os ativos dos fundos. Por mais que essa assimetria possa se corrigir eventualmente, é preciso acompanhar caso a caso.

Afinal, quais os dados e índices interessantes de se acompanhar?

É, o mercado imobiliário é complexo, envolve muita informação, principalmente se a intenção é investir e, principalmente, exige uma inteligência imobiliária apurada. Para te ajudar nesse último tópico, seguem alguns pontos para acompanhar quando você for se envolver nesse mercado, seja para comprar a sua casa própria ou investir:

• Preços médios da região: Para capitais vocês podem usar o índice da Fipe pro mercado imobiliário, assim é possível ver a evolução dos preços e quando eles estiveram em alta ou baixa.
• Valor do imóvel, seja na carteira de um fundo, próprio ou que se pretende comprar.
• IGP-M, pois ele regula a maioria dos contratos de aluguel
• Selic, pois ele impacta diretamente nas taxas de financiamento do mercado.
• Quem aluga ou irá alugar o imóvel.
• IFIX e composição da carteira do fundo, para FIIs.
• A tipologia do imóvel e o que influenciará mais o seu valor.

As fontes para esses dados são variadas e ainda pode-se usar da opinião de especialistas para ter ajuda na hora de interpretar e entender cada um desses pontos ou como a variação de um deles afeta, no final das contas, o valor do imóvel.

Obrigado pela leitura! Se gostou, recomende!
A Kapputo usa Big Data e Machine Learning para explicar o mercado imobiliário.