Os dados falam: percepção de valor vs. realidade no mercado imobiliário

Nas últimas semanas falamos muito sobre valor: valor percebido pelo cliente e valor real (transacionado) dos imóveis. Se você não acompanhou, dê uma olhada nos posts anteriores sobre valor percebido e valor real. A questão do valor percebido pelo cliente e o valor que está sendo pedido pelo imóvel foi algo que nos intrigou, nos levando a ir além das pesquisas textuais para buscar as respostas mais exatas nos dados!

O início

Escalamos nossos dados para a tarefa de entender como o valor percebido pode (ou não) influenciar no preço de um imóvel. Será que a percepção de valor mexe com o mercado? O preço dos imóveis mudam por causa dessa visão? A percepção do que é valor para o cliente influencia as novas tendências do mercado?

São muitas questões girando em torno desse assunto! O costume de achar que um bairro é mais valorizado por ser mais “famoso”, ou a ideia de que um apartamento vale mais por causa da sua área de lazer são percepções corretas?

Como usamos os dados para obter as respostas

Utilizamos a cidade de Belo Horizonte para essa avaliação. Foram considerados 288 bairros únicos recolhidos dos anúncios disponíveis nos principais portais. Os dados de anúncios com relação aos bairros não são padronizados com os dados oficiais da prefeitura (por isso o número de 288 bairros). Existem micro bairros contabilizados pela prefeitura enquanto nos anúncios os bairros mais conhecidos são os mais utilizados e os micro bairros são raramente utilizados. Os 288 bairros da cidade de Belo Horizonte também foram reorganizados para essa análise, levando em conta características afins e não somente a região em que este se encontra.

Extraímos então os valores anunciados e os valores previstos com suas respectivas variações e utilizamos características dos imóveis para confrontar com os valores. Itens como piscina, elevador e garagem fazem parte dessa etapa a fim de avaliarmos sua influência nos valores reais e previstos.

Após esse trabalho com a tecnologia de dados da Kapputo iniciamos a análise dos valores encontrados.

Percepção vs. Realidade: o que os dados respondem

Diante de tantos bairros e dados, observamos alguns aspectos interessantes nesta análise. Alguns bairros possuem um valor percebido inferior ao valor pedido para venda. Bairros considerados, culturalmente, na cidade como bairros cobiçados tiveram números de predição inferiores ao de outros bairros menos “famosos".

Algumas confirmações foram possíveis através destes dados como por exemplo, bairros mais “famosos” podem mesmo ter o valor percebido maior que outros bairros limítrofes como é o caso dos bairros “Carmo” e “Sion”. Os bairros citados são limítrofes, de acordo com os dados foram incluídos no mesmo grupo por meio de suas características similares e mesmo assim o valor percebido difere conforme figura abaixo apresenta:

O mesmo pode ser observado em bairros limítrofes mas com características um pouco diferentes. O bairro tido como mais “famoso” se sobressai na percepção de valor diante de outros bairros extremamente próximos, mas sem tanto reconhecimento. Os valores negativos nos bairros Manacas, Ouro Preto e Alípio de Melo indicam como o valor percebido  dos imóveis nestes bairros é inferior ao valor anunciado de venda. Em contrapartida,  a variação positiva no bairro Castelo, por exemplo, indica como a percepção de valor para imóveis neste bairro é maior.

Percepção de valor na compra

Uma análise muito esperada ao iniciarmos esse processo foi a questão da percepção de valor na compra. O quão importante realmente são algumas características no imóvel para a decisão de compra? O que intuímos é que área de lazer, acabamento e garagem são itens que valorizam um imóvel, mas, ainda assim, a questão principal é: essa é uma regra?

Todos os bairros se comportam da mesma forma quando o assunto é percepção de valor dos imóveis? Mais uma vez os dados nos trouxeram surpresas! Em alguns bairros o valor previsto com os artigos de luxo superou o valor real a ser transacionado o que indica comportamentos diferentes dependendo da região.

Na imagem abaixo podemos observar as variações entre o valor percebido/avaliado e o valor real/transacionado no bairro Cruzeiro na região Centro-Sul de Belo Horizonte. Neste caso especificamente, notamos a valorização de imóveis em que há algum dos itens citados anteriormente.

Em contrapartida, no bairro Cidade Nova, que fica localizado na região nordeste de Belo Horizonte, em alguns imóveis a ocorrência dos itens citados não aumenta a percepção de valor. Os dados nos mostram como o valor anunciado se manteve mais alto que o valor previsto/percebido.

Os dados têm uma ideia melhor!

Depois de tantos números, pesquisas e análises podemos confirmar que os dados têm uma ideia melhor sobre todo esse assunto. Aquilo que achamos a respeito do valor de um imóvel, o que realmente gera valor ou não para compra pode mudar de acordo com a região em que o imóvel está localizado. Sem dúvida características como área de lazer, acabamento de alto padrão entre outros itens são atrativos porém os dados mostram que não são primordiais em todas as regiões. Através desse mundo de números e análises conseguimos entender como o comportamento pode mudar de região para região e de bairro para bairro. Os limites são mais do que meras linhas em um mapa.