O que são Letras de Crédito Imobiliário?

Mercado Imobiliário Nov 01, 2019 4 min

Entenda melhor como funcionam as letras de créditos imobiliários — LCI, suas possibilidades e benefícios para quem compra.

Para quem quer construir ou investir no mercado imobiliário, os produtos financeiros com lastros em créditos imobiliários podem ser uma boa opção. Falaremos aqui sobre como financiar projetos com esses produtos de crédito e as possibilidades de investimento nesses papéis e benefícios para quem compra.

O primeiro desses produtos é a Letra de Crédito Imobiliário, mais conhecida pela sigla LCI. É um produto de investimento de renda fixa, ou seja, o investidor receberá um valor estipulado pelo prospecto. Mas calma, o que é esse prospecto?

Foto de Michael Longmire via Unsplash

A emissão de uma LCI

Como falado anteriormente, a LCI tem lastro em créditos imobiliários, o que significa que o seu valor e a remuneração do capital investido tem como base contratos de financiamento imobiliário realizados pelo banco emissor.

Ao decidir emitir uma LCI, a empresa que possui os contratos de crédito irá fazer uma análise do risco deles e da carteira de créditos que será direcionada para ser parte dessa emissão.

Ao definir quais serão os créditos e os riscos envolvidos, o banco irá escrever o prospecto da LCI, onde ele deverá indicar todos os aspectos técnicos e jurídicos dos contratos de crédito e as características de remuneração do capital.

Estando o prospecto pronto e registrado na CVM, autarquia que regula qualquer emissão de valor mobiliário no Brasil, passa-se a comercialização da LCI para os investidores.

Geralmente as LCIs são emitidas utilizando um índice de referência, comumente o CDI, para a sua remuneração indicando a porcentagem da variação desse índice que a cada mês o investidor receberá. Devido a algumas facilidades que serão indicadas mais à frente, o remuneração geralmente é abaixo da variação do CDI. Também é definido o valor total da emissão e o valor unitário de cada LCI. Isso significa que ao comprar uma LCI, o investidor está comprando um pedaço daquela carteira de crédito, com o direito de receber os pagamentos futuros que serão feitos de acordo com o contrato na forma do principal do investimento e da remuneração da LCI.

Por que emitir uma LCI?

Voltemos ao nosso texto anterior, rapidamente. Lá foi descrito que os financiamentos imobiliários são empréstimos de prazos mais longos e, por isso, com riscos de crédito maiores. Afinal, em 20 anos a vida de uma pessoa pode mudar drasticamente, seja para o lado bom ou ruim. Sendo assim, este tipo de crédito precisa de uma fonte mais segura do capital para o empréstimo fazendo com que sejam utilizados principalmente o fundo das poupanças e do FGTS.

Mas essa dependência faz com que as flutuações dessas fontes de financiamento afetem a disponibilidade de crédito imobiliário, o que por sua vez prejudica a economia. Afinal de contas, nenhum negócio quer depender de apenas uma fonte de receitas para prover os seus serviços ou vender seus produtos. Por isso, é interessante para os bancos emitirem a LCI para poderem financiar mais projetos de crédito imobiliário. Os investidores que compram a LCI agem como se estivessem antecipando o pagamento dos créditos dos bancos, colocando mais dinheiro agora para que eles concedam mais crédito na economia.

Para o investidor

Então vimos que é interessante que um banco ou instituição financeira emita uma LCI, mas como e por quê fazer esse investimento? Bem, este investimento é um papel de renda fixa, com lastro em créditos que já foram analisados por um banco e tidos como sólidos para compor uma carteira de créditos imobiliários. Mas isso não significa que se a carteira de crédito não performar, ou seja, os pagamentos previstos não acontecerem, o investidor não terá garantia alguma. As LCIs são criadas sendo garantidas pela hipoteca ou alienação fiduciária daquele crédito, então se a carteira não performar o investidor terá uma parte do ativo real que subsidia aquele crédito.

Isso significa que o investidor está investindo no mercado imobiliário sem investir em imóveis diretamente, apostando que a economia irá caminhar rumo ao crescimento e que a inadimplência se manterá baixa. Além disso, o rendimento das LCIs é isento de Imposto de Renda, e é por isso que a sua remuneração costuma ser um pouco abaixo que o índice do CDI (claro que é possível encontrar LCIs que rendem mais, 115% da variação do CDI por exemplo). Essa isenção vale apenas para Pessoas Físicas, no entanto, e Pessoas Jurídicas são tributadas de acordo com a tabela regressiva utilizada normalmente para papéis de renda fixa.

E se der tudo errado de vez?

Existe a garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC) para quem tiver colocado dinheiro nesta aplicação, nas regras usuais. Um dos problemas no entanto é que, ao contrário de outros produtos que veremos, não existe liquidação antecipada da LCI, então a princípio o investidor deve ficar com o valor “travado” pelo tempo de duração da mesma, que tem como limite o prazo dos créditos que lastreiam os recursos.

Conclusão

A LCI se apresenta como uma boa opção para que instituições financeiras fiquem mais seguras em relação às suas carteiras de crédito imobiliário e que possam movimentar mais esse mercado, financiando novos projetos e fomentando o consumo imobiliário.

Para os investidores, é um papel seguro de renda fixa, com várias garantias para quem decide comprar e que possui benefícios fiscais que fazem com que muitas vezes eles sejam melhores que outras opções desse tipo de investimento.

Ficha técnica

  • Tipo: Título de crédito com lastro em créditos imobiliários;
  • Garantia: Garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária;
  • Tributação: Isento de IR para PF. Tributação regressiva para PJ;
  • Prazo limite: Prazo do crédito que lastreia o título, assim, não há liquidação antecipada;
  • Emissores: Caixa Econômica Federal, bancos comerciais e múltiplos, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimos e companhias hipotecárias;
  • Cobertura: coberto pelo FGC.

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A Kapputo usa Big Data e Machine Learning para explicar o mercado imobiliário.