O que são e como funcionam os microfundos imobiliários?

Dentre o vasto mundo do mercado imobiliário e das suas muitas oportunidades de atuação estão os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Fundos de Investimento são entidades construídas na forma de condomínio, em que os recursos entram em comunhão para a aplicação em produtos financeiros, e, pelo seu nome, os FIIs tem como destinação desses recursos os ativos imobiliários.

Ou seja, quando você compra uma cota de um Fundo de Investimento Imobiliário está juntando os seus recursos aos de outras pessoas, sob regras específicas, para realizar investimentos em ativos imobiliários que serão escolhidos pelo gestor do fundo.

O que são esses ativos imobiliários?

Poderíamos pensar que são apenas os imóveis, novos e já construídos, no entanto entram nessa classificação os ativos securitizados, como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), que são papéis de renda fixa que representam créditos com garantia em imóveis.

Tijolo ou papel?

A indústria dos FIIs, então, acaba se dividindo entre os fundos de “tijolo” e de “papel”, com alguns híbridos ao longo do caminho. Além desses, assim como em Fundos de Investimento em Ações (FIAs), existem os Fundos de Fundos, ou seja, FIIs que investem em cotas de outros FIIs. Mas por quê? Porque muitos dos FIIs que estão listados na bolsa, e fora dela também, acabam sendo montados com o foco em um único ativo: um prédio comercial, um hotel ou um shopping center. São os chamados fundos monoativos. Então para diversificar os riscos, alguns FIIs acabam sendo criados para comprar cotas de vários desses monoativos e assim, com sorte, diversificar o risco.

Acontece que esses monoativos compõem a maioria dos FIIs de “tijolo” e o porquê é simples: FIIs tendem a levantar valores bem altos, sendo a mediana de valor de IPO dos fundos disponíveis para comércio de cotas na bolsa no valor de R$107 milhões; com este capital massivo, é difícil gerenciar negócios com imóveis menores que os citados acima de maneira eficiente. Fica também complicado sair dos locais onde estão a maioria desses fundos: Rio de Janeiro e São Paulo.

Isso levanta dois problemas:

1) Por que não levantar fundos menores?

2) O que acontece com o resto do país?

A resposta à primeira pergunta esbarra de novo no problema da eficiência de alocação do capital. Do jeito que gestores e administradores de FIIs trabalham usualmente, e as diversas regulações envolvendo a indústria, se torna caro manter diversos fundos menores. Sem contar que para eles é difícil encontrar imóveis menores com rentabilidades que valem a pena o esforço que terão na operação. Portanto, é mais fácil juntar tudo em um fundo e realizar compras de imóveis maiores, onde o volume da renda de aluguel vai trazer a rentabilidade esperada com maior segurança.

Já na segunda pergunta, bem, a verdade é que alguns fundos privados atuam em outras localidades do país, mas com um volume bem menor e com a mesma mentalidade dos fundos tradicionais.

Devemos aceitar essas condições?

Não necessariamente. A saída para trazer maior liquidez para o mercado e, ainda assim, aplicar o capital levantado no mercado imobiliário é a criação dos microfundos imobiliários (mFIIs), entidades que oferecem uma estrutura similar à de FIIs tradicionais, mas que podem, devido a uma maior eficiência operacional, atuar na compra e venda de imóveis menores com um retorno atrativo ao investidor.

Os mFIIs podem ainda contribuir muito mais ao mercado imobiliário, pois realizando um número maior de transações trazem liquidez ao mercado, facilitando os meios pelos quais outros investidores, compradores e vendedores de imóveis possam ter mais informações e liquidez no dinheiro que anteriormente estaria travado durante um tempo bem maior. Por último, a diversificação e consequente redução dos riscos se torna ainda maior, uma vez que é possível que um investidor de FIIs participe de grandes empreendimentos comerciais e industriais, ao mesmo tempo que seu dinheiro atua em ciclos menores e negócios mais variados como lojas, salas comerciais e apartamentos residenciais.

A indústria de investimentos e Fundos de Investimento Imobiliários é vasta, sólida e ampla, mas mesmo assim ainda apresenta problemas para a alocação do capital de maneira eficiente e diversificada. É aí que aparecem as oportunidades para FIIs de aumentar a eficiência das suas operações e operarem em escalas menores mas com retornos ainda atrativos para os investidores.

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A Kapputo usa Big Data e Machine Learning para explicar o mercado imobiliário.