O que é incorporação imobiliária e como pode ser eficiente?

O mercado imobiliário influencia e é influenciado pela economia. A incorporação imobiliária, por exemplo, é um importante fator para desenvolvimento e aumento da qualidade de vida da população, seja por meio da oferta de imóveis, seja gerando empregos ou alimentando diversas indústrias.

A importância da incorporação imobiliária

A atividade de incorporação imobiliária impacta diversos setores da economia, por meio de sua demanda por insumos da indústria da transformação, da construção, da agropecuária e produção florestal, e do comércio varejista e atacadista. Segundo Luiz França, presidente da Abrainc, a Associação Brasileira de Incorporadores Imobiliários, a incorporação imobiliária “influencia diretamente na melhoria de condições de infraestrutura, moradia e mobilidade urbana, produzindo impactos sobre a produção, o emprego e a arrecadação de impostos em todo o país”.

Segundo dados da Abrainc, entre 2008 e 2017, a incorporação imobiliária gerou 1,9 milhão de empregos por ano no país e arrecadou cerca de 19,7 bilhões de reais ao ano. Segundo a Ernst & Young, a incorporação imobiliária alavanca o crescimento de emprego e renda, e é impulsionada pela demanda por casa própria e pelo direito à habitação adequada.

O que é incorporação imobiliária?

Incorporação imobiliária é a atividade de unir um terreno a um empreendimento imobiliário com unidades autônomas e áreas comuns configuradas em condomínio. É o ato de executar um projeto imobiliário em que as unidades autônomas (apartamentos, por exemplo) são vendidas na fase inicial do projeto, quando as unidades ainda estão “na planta”, ou ao fim do projeto, com as unidades já prontas.

Antes das diversas leis que regulam a incorporação imobiliária no Brasil, a incorporação era realizada de duas formas: na primeira, algumas pessoas uniam-se e fundavam uma sociedade, em que cada uma delas se comprometia a pagar um valor em parcelas para pagar pela construção de um edifício com unidades para venda. Com a venda dessas unidades, os societários eram remunerados.

Na segunda forma de incorporação, alguém comprava um terreno e propunha que o pagamento fosse feito na forma de participação de vendas das unidades imobiliárias; em seguida, contratava um construtor para realizar e executar o projeto de construção, e posteriormente, com a venda das unidades, os envolvidos eram remunerados. Fica claro que a venda caracteriza a incorporação imobiliária.

Lei e tipos de incorporação imobiliária

A Lei 4.591/64 estabelece os termos que definem e regulamentam a atividade de incorporação imobiliária; segundo esta lei, a incorporadora ou incorporador  tem o dever de efetivar a comercialização das partes do empreendimento, assim como registrar as particularidades da obra, por meio do contrato de incorporação imobiliária.

Algumas das informações que devem aparecer no contrato de incorporação são: totalidade da área, a caracterização das áreas internas e externas, a área de cada unidade e a quantidade de unidades. Além disso, o contrato também deve informar se a incorporação é de condomínio, de prédios, loteamentos, ou outros empreendimentos coletivos.

O incorporador imobiliário pode ser pessoa física ou jurídica e sua responsabilidade inclui entregar a obra finalizada dentro dos preços e prazos predeterminados. Ele pode ser o proprietário do terreno, o cessionário, promitente cessionário, ou quem contrata a construtora.

A construção de edificações realizadas em uma incorporação pode ser levada a cabo em alguma das seguintes modalidades:

• a preço fechado, com preço e prazo certos;
• a preço de custo, em que o prazo não é fixo;
• empreitada a preço fixo ou reajustável;
• alienação a prazo e preço certos.

A diferença entre incorporadora e construtora

A incorporadora é responsável por todo um projeto imobiliário, não apenas pela construção, embora uma construtora também possa ser uma incorporadora. A atividade de incorporação abrange a administração da construção, venda de unidades, condições técnicas da construção, e legalização do empreendimento juridicamente com registro em cartório, enquanto a construção trata apenas de aspectos diretamente relacionados à construção, como mão de obra e materiais.  

Incorporação imobiliária e inteligência de mercado

Para que a incorporação não seja um fracasso completo, o que pode acontecer, caso ela ofereça imóveis que não condizem com a demanda da região onde estão localizados, é preciso que o projeto esteja alinhado estrategicamente com o planejamento da incorporadora ou incorporador, além de contar com uma impecável inteligência de mercado: nessa fase crucial, são levantadas todas as informações relevantes para entender e atender o mercado onde se deseja investir. Assim, o projeto de incorporação imobiliária prepara o empreendimento para atender o mercado e se diferenciar dos concorrentes.

As informações a serem levantadas nessa fase incluem:

• dados sociodemográficos: são importantes para conhecer o perfil do consumidor da região; para isso, é necessário conhecer a faixa etária média da região, renda, estado civil, número de filhos, dentre outras informações sobre o perfil do mercado que se quer explorar.
• dados sobre o ecossistema de serviços da região: incluem informações sobre a presença e quantidade de comércio e serviços (escolas, hospitais, shoppings centers, bancos, praças, dentre outros) da região e sua rede de transportes.
• preços praticados da região: é importante conhecer não só o tipo de edificação mais comum na região, mas a que faixa de preço é comercializada, além da evolução dos preços a fim de identificar tendências e o melhor momento para uma nova incorporação.
• oferta, demanda, vacância, e velocidade de vendas: esse tipo de informação guarda íntima relação com a análise dos preços praticados, pois compõe o panorama do mercado imobiliário em uma região; assim, é importante conhecer qual o perfil da oferta imobiliária na região, que tipo de imóvel o mercado demanda, o tempo de vacância das ofertas e quais produtos imobiliários tem melhor performance nas vendas.
  

Como em qualquer outro empreendimento, a inteligência de mercado possibilitada pelo uso de dados completos e de qualidade pode definir o sucesso ou o fracasso de um projeto. Por isso, a missão da Kapputo é entender e explicar o mercado imobiliário usando dados e tecnologia de ponta, ajudando diversas empresas do mercado imobiliário, incluindo incorporadoras, a realizarem seu processo de inteligência de mercado e executarem empreendimentos bem sucedidos. Conheça-nos.