Leilão de imóveis e suas vantagens

O leilão é uma modalidade de venda de diversos bens. Provavelmente você já ouviu falar de obras de artes ou de um pertence pessoal de alguém famoso sendo leiloados por valores ridiculamente altos. Bem, o mesmo não ocorre no leilão de imóveis.

Em um leilão não há negociação entre as partes. O leiloeiro estabelece um valor mínimo para compra do imóvel e os interessados propõem valores que estão dispostos a pagar cada vez mais altos, até que o imóvel seja arrematado ao maior valor, ou ao valor que o leiloeiro considera aproximado do valor esperado para o imóvel.

Os leilões de imóveis são uma modalidade de venda de imóveis mais barata que a negociação comum, porque esses imóveis estão envolvidos em uma situação especial. Os motivos mais comuns que podem levar um imóvel a leilão são os seguintes:

• a venda do imóvel para quitação de dívidas do proprietário: isto é, quando o proprietário não honra seu compromisso com uma dívida e tinha seu imóvel como garantia de pagamento;
• a venda do imóvel para extinguir a propriedade coletiva de um imóvel, se este tivesse diversos proprietários;
• a venda do imóvel devido a um processo de inventário.

Outros motivos para leilão dos imóveis incluem:

• a venda do imóvel para quitação de dívidas após declaração de falência;
• a venda do imóvel para pagar dívidas trabalhistas;
• a venda do imóvel para pagamento de pensão alimentícia;
• a venda do imóvel se tiver sido comprado com dinheiro sujo ou de conduta criminosa.

É claro que o próprio proprietário também pode levar seu imóvel a leilão simplesmente para vendê-lo mais rapidamente do que em uma negociação usual.

Quais os tipos de leilão de imóveis?

Existem dois tipos de leilão: judicial e extrajudicial. O leilão judicial envolve um processo judicial, como foi mencionado, de ações trabalhistas, fiscais, criminais, ou de liquidação de dívidas.

Em um leilão judicial, o credor é a instituição financeira que concedeu o crédito para o proprietário do imóvel, que não honrou sua dívida. Assim, o credor solicita ao juiz, a partir de um processo judicial, que o imóvel do devedor venha a leilão para quitação da dívida. O cumprimento da sentença dada pelo juiz é a execução do leilão. Dessa forma, o valor arrematado é usado para pagamento do valor devido à instituição financeira.

O leilão extrajudicial, por sua vez,  também é realizado em caso de inadimplência, já que é comum em contratos de alienação fiduciária. Nesse tipo de financiamento, o fiduciante, ou quem contrata o financiamento, não tem a posse do imóvel até a sua quitação; se ficar inadimplente antes da quitação, o banco ou instituição financeira que lhe concedeu o financiamento, ou o credor, pode reaver o bem e levá-lo a leilão para quitação da dívida, sem que haja o processo judicial.

Quais as vantagens da compra de imóveis de leilão?

O leilão de imóveis é procurado como forma mais barata de aquisição de imóveis devido aos seguintes fatores:

• preço abaixo do praticado pelo mercado: estima-se que em geral, os valores de arremate de imóveis sejam 30% mais baratos que o valor avaliado;
• há a possibilidade de financiar o valor de arremate;
• há a possibilidade de arrematar imóveis em bom estado de conservação;
• há a possibilidade de arrematar imóveis já desocupados;
• a negociação é transparente, já que as informações do imóvel estão descritas em um edital, é fácil se certificar de sua situação jurídica.

E as desvantagens?

O valor relativamente baixo de aquisição de um imóvel de leilão pode não compensar tanto se forem considerados riscos e custos que virão com o imóvel arrematado, como por exemplo:

• o imóvel pode estar ocupado, e o arrematante terá que entrar com uma ação judicial para retirada dos moradores, o que acarreta tanto atrasos quanto custos que podem variar entre 3% e 5% do valor do imóvel;
• caso o imóvel esteja ocupado, isso pode impossibilitar visitas para verificação do estado do imóvel;
• o imóvel pode precisar de reformas, que mesmo que simples, podem custar entre 5% e 10% do valor do imóvel;
• taxas de condomínio e impostos em atraso passam a ser responsabilidade do arrematante;
• no caso de leilão extrajudicial de um imóvel ligado ao um contrato de alienação fiduciária, o arrematante precisa solicitar a posse do imóvel judicialmente.

Leilões e inteligência imobiliária

Investidores experientes e institucionais, além de outras empresas do mercado imobiliário podem precisar de dados imobiliários que apoiem a escolha dos lances mais adequados para cada leilão.

O acesso a dados e índices imobiliários atualizados pode ser benéfico para os interessados em operações de leilão, pois é aconselhável que o interessado faça a sua própria avaliação e a compare com valor proposto pelo leiloeiro a fim de entender até que valor é válido realizar lances para um determinado imóvel e evitar desperdícios.

A Kapputo coleta e cria índices e avaliações imobiliárias a partir de dados de leilão, que são diferentes dos imóveis negociados comercialmente, sem misturá-los com outros tipos de anúncios, trazendo um retrato imobiliário mais próximo da realidade dos leilões de imóveis.