IPCA e valorização de imóveis

Ao avaliar um investimento feito por um longo tempo e em determinadas situações, mais do que entender qual o retorno em cima do capital aplicado que é esperado, há de se levar em consideração a inflação esperada para o período.

Isso porque a inflação pode alterar significativamente os rendimentos e diminuí-los de maneira a tornar um investimento inviável. A inflação, e especialmente a hiperinflação, dificulta a medida do retorno real do investimento gerando problemas importantes no nível e alocação dos recursos para investimento.

Mas quando falamos de imóveis tende-se a não levar em conta a inflação, seja esse imóvel para investimento, ou seja, quando espera-se ganhar com a sua valorização ou com os aluguéis dele, ou para uso pessoal, visando uma eventual venda desse imóvel para a compra de um melhor.

Isso se dá porque imóveis são ativos reais, isto é, possuem uma característica que os difere dos ativos financeiros: são automaticamente corrigidos pela inflação.

A inflação é um processo natural que tende a aumentar os preços em diversos setores da economia e é medida através de índices, construídos tanto para o setor que se quer avaliar, como a região da economia em que se quer ver a variação dos preços. Índices de inflação no atacado, por exemplo, por serem medidos no início do processo podem indicar eventuais aumentos de preço no varejo após um tempo.

É importante notar que o processo inflacionário é a agregação de diversos fatores, visto do ponto de vista macro, e não é resultado, por exemplo, de condições de mercado momentâneas que podem causar um aumento de preço, como choques de oferta ou demanda, por exemplo.

No Brasil, o principal índice de inflação é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) que é calculado mensalmente pelo IBGE desde 1980 e é construído a partir das informações de variação de gastos de 90% das pessoas que vivem em áreas urbanas no país. Assim, este índice consegue refletir a inflação geral no país de maneira fidedigna.

Outro índice muito utilizado no mercado imobiliário, especialmente para a correção dos contratos de aluguel é o IGP-M, medido pela FGV e que é composto pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e pelo Índice Nacional de Custo da Construção. O intuito é que o IGP-M possa ser uma medida da atividade econômica no país.

Mas diante dessas diversas maneiras de entender onde a inflação pode agir, como podemos nos certificar de que ao comprar um imóvel estaremos protegidos de fato da inflação?

Para isso, precisamos comparar as variações de preço de imóveis com os índices de preço durante um longo período. A Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas, Fipe, possui um índice para os preços de imóveis a partir de janeiro de 2011, e o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada e a FGV possuem dados do IPCA e IGP-M respectivamente. Utilizaremos as informações de janeiro de 2012 a fevereiro de 2020 de modo a exemplificar o que queremos analisar.

Primeiramente, vemos que ambos índices de inflação seguem uma tendência parecida, apesar da variação do índice IPCA aparentar ser maior. A correlação entre os dois índices é de 0,9894, algo esperado já que, como vimos anteriormente, o IPCA faz parte do IGP-M. Para o índice da Fipe, utilizaremos o referente aos imóveis residenciais de Belo Horizonte e São Paulo, para venda, com qualquer número de quartos.

Se calcularmos a correlação do índice da Fipe para Belo Horizonte com o IPCA e o IGP-M temos que elas são iguais a 0,9532 e 0,9162 para o período selecionado. Para o caso de São Paulo, as mesmas correlações são 0,9017 e 0,8761.

É incomum ver correlações tão altas em séries onde um dado não faz parte do outro e essa análise apoia a ideia de que os imóveis têm de fato os seus preços corrigidos pela inflação como a teoria econômica indica.

No entanto, é importante lembrar que os índices imobiliários utilizados são índices que querem refletir a variação média em uma cidade. No caso de um imóvel que queremos comprar ou vender, corrigir o preço pela inflação seria apenas o primeiro passo, pois ainda existem condições de mercado específicas na região de um determinado imóvel que podem fazer com que ele se valorize ou desvalorize.

A transição de uma análise dos efeitos macroeconômicos para os microeconômicos é algo difícil de se construir e não necessariamente essas variações vão refletir o que acontecerá com o imóvel que temos posse ou que desejamos investir. Analisar a condição do mercado ainda se faz necessário.

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