iBuyers: o que representam para o mercado imobiliário?

Os iBuyers parecem vir para dinamizar o mercado imobiliário. Com seu modelo de instant buy, ou compra instantânea, eles reduzem o tempo e custo de transação de imóveis, aumentando a liquidez do mercado.

Falar que o mercado imobiliário é tradicional e engessado é lugar-comum há muito tempo. Porém, escapar da revolução tecnológica, da internet, da ciência de dados e da inteligência artificial é algo que nem o robusto mercado imobiliário é capaz de conseguir. É aí que podemos falar da aplicação da tecnologia (e de muito dinheiro, é claro) na transformação deste mercado em um mercado mais fluido e dinâmico. Um exemplo de como o mercado imobiliário pode ser simplificado por meio da tecnologia é o modelo iBuyer.

O que é um iBuyer?

Os iBuyers são empresas do ramo imobiliário que oferecem ao vendedor de imóveis a seguinte comodidade: oferta imediata e compra quase imediata do imóvel a ser vendido. Suponha que você deseja vender um imóvel. Basta entrar no site de um iBuyer, informar as características do seu imóvel, como metragem, idade e localização, e em seguida receber uma oferta! Em geral, essa oferta pode não ser das melhores, mas é um oferta, em geral, justa, baseada em modelos matemáticos que deduzem quanto o seu imóvel vale de acordo com as características que você informou.

Caso você aceite a proposta, receberá o valor em pouquíssimo tempo - comparado ao tempo que levaria para você receber o valor vendendo o seu imóvel para uma pessoa física -, talvez em questão de, no máximo, semanas; mas será à vista.

Em geral, os iBuyers reformam os imóveis que adquirem, embora isso não faça necessariamente parte do modelo de negócio dessas companhias; no entanto, sabemos que a reforma leva a uma valorização do imóvel, que pode ser revendido a um preço maior. Neste modelo de negociação, o iBuyer ganha em dois momentos: no momento da compra, ganha uma comissão - que é deduzida do valor da oferta - e no momento da revenda, em que ganha com a valorização do imóvel.

Já o indivíduo vendedor do imóvel, ganha em conveniência e rapidez, podendo usar o dinheiro da compra do imóvel até mesmo para comprar imediatamente outro imóvel, talvez até mesmo do iBuyer para quem vendeu seu imóvel. Além disso, o vendedor não precisa se preocupar com taxas extras, seguro, o custo de reformas e outros custos: tudo isso fica por conta do iBuyer. É para se livrar desses custos e de sua complexidade que o vendedor paga pela comissão.

Como surgiu?

A primeira companhia a apresentar o modelo iBuyer ao mundo foi a Opendoor, fundada em 2014, com sede em São Francisco, Estados Unidos. Em seguida, algumas outras companhias, como Knock, Offerpad e Zillow, todas nos EUA, também entraram ou aderiram a este modelo, embora cada uma delas tenha alguma especificidade em seu modelo de negócios, assim como pontos em comum com os outros iBuyers. Nos Estados Unidos, onde este modelo surgiu, os iBuyers ainda não atuam em todo o território, mas cada um em localidades específicas.

iBuyers no Brasil

No Brasil, também temos representantes incipientes da modalidade iBuyer: o grupo ZAP, a Loft e a KeyCash. Estas empresas têm grandes desafios a superar para perenizar-se no mercado brasileiro, se considerada a fragmentação de informações imobiliárias no Brasil. A despeito disso, o mercado imobiliário no Brasil tem espaço para o crescimento do modelo iBuyer, visto que as transações são longas (a média de tempo de transação de um imóvel é de mais de um ano) e nem sempre o crédito imobiliário, às vezes a altas taxas, é disponível para compradores. Portanto, há demanda para a dinamização do nosso mercado imobiliário.

Os vendedores saem ganhando

É evidente que o modelo se propõe a resolver diversas dores de quem negocia como vendedor doméstico no mercado imobiliário. Entre elas, destacamos:

Venda rápida: um indivíduo pode vender seu imóvel imediatamente com a ajuda de um iBuyer, o que no Brasil, representa uma enorme redução de tempo.

Comodidade: a negociação pode ser feita inteiramente de forma remota; não é necessário pensar em como divulgar o imóvel à venda, acompanhar potenciais compradores em visitas ao imóvel, ou em reformar o imóvel antes de vender.

Simplificação da transação: todos os custos e burocracias envolvidos na transação são arcados pelo iBuyer.

Redução de custos: está relacionada a todos os benefícios elencados acima, já que a liquidez reduz os custos de transação, até mesmo os custos psicológicos para vendedor e comprador.

Para os investidores e para as próprias companhias do modelo iBuyer, o negócio também parece ser lucrativo, pois estima-se que, nos Estados Unidos, os iBuyers ganhem US$30000 por transação. Além disso, como dito acima, ainda ganham com a valorização do imóvel após a reforma.

Além disso, fica explícito com este negócio traz liquidez ao mercado, por meio da redução do tempo de transação de imóveis.

Mas nem tudo é perfeito

Embora seja objetivo deste modelo de negócio simplificar as transações e trazer liquidez ao mercado, este não é um negócio simples de administrar, já que envolve complexa gestão de estoque e altos custos de capital; de fato, este não é um negócio barato, evidentemente: as barreiras de entrada no mercado são enormes. Há muitos riscos envolvidos, o que é manifesto na limitada abrangência da atuação dessas companhias, que estudam exaustivamente a entrada em certa região ou cidade.

Do lado do vendedor doméstico, por meio de um iBuyer, pode ser que não consiga um ótimo preço por seu imóvel, embora a transação, no fim das contas, também custe menos. Além disso, ao tentar vender para um iBuyer, pode simplesmente se decepcionar ao descobrir que a região onde está seu imóvel não é atendida.

O que podemos esperar?

Este modelo de negociação imobiliária não deve ser ignorado, especialmente no Brasil. A liquidez no nosso mercado imobiliário deve ser sempre bem recebida. No entanto, é necessária extrema cautela para um desenvolvimento consistente e contínuo em um mercado tão instável e pouco desenvolvido como o nosso. Para os clientes, compradores e vendedores de imóveis, a opção de transacionar imóveis por meio de um iBuyer representa uma mudança na experiência da transação, passando de angustiante, estressante e demorada para uma experiência mais simples e rápida. Pelo menos, temos um vislumbre de que o mercado imobiliário pode acompanhar o ritmo da internet e da tecnologia, o que certamente é algo que vem para o melhor.

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A Kapputo usa Big Data e Machine Learning para explicar o mercado imobiliário.