O que é crédito imobiliário?

No mercado imobiliário brasileiro, grande parte dos imóveis são adquiridos, construídos, reformados ou são realizados projetos especiais através do crédito imobiliário. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) no ano de 2018 já foram mais de 98 mil unidades financiadas e mais de 3,5 mil contratos de crédito com garantia imobiliária, somando no total mais de R$26 bilhões.

Primeiramente devemos entender como o crédito imobiliário pode afetar o mercado de imóveis e, consequentemente, os investimentos que estão sendo feitos ou serão feitos nesse mercado. Passamos depois para as duas modalidades principais de crédito imobiliário, o financiamento e o crédito com garantia. Por fim discutiremos os diversos investimentos que aproveitam os créditos imobiliários, tanto da ótica do investidor do mercado quanto pela ótica do construtor e incorporador.

O ecossistema do crédito imobiliário

O crédito imobiliário é dividido principalmente em duas categorias: financiamento imobiliário e crédito com garantia em imóvel, conhecido no mercado como o home equity. O financiamento imobiliário é, de longe, a modalidade mais utilizada, tanto para construção e reforma quanto para a aquisição de um imóvel, tendo em 2017 totalizando R$43 bilhões com mais de 175 mil unidades sendo financiadas, de acordo com a Abecip. É interessante ver que a proporção foi bem pesada no financiamento de aquisição, já que 77,48% das unidades financiadas tiveram esse intuito.

Podemos juntar essa informação da Abecip com informações do Banco Central do Brasil (Bacen) para entender melhor a oferta de crédito imobiliário. De acordo com os dados consolidados até 03/2018, a carteira de crédito imobiliário ativa dos bancos somava aproximadamente R$606 bilhões, com quase a totalidade voltada para o crédito imobiliário para a pessoa física, 94,55%, e uma participação de 44 instituições financeiras. No entanto, como podemos ver abaixo, essa distribuição entre as 44 instituições é extremamente desigual.

E ainda assim, dentro das cinco instituições financeiras que concentram quase a totalidade das carteiras ativas de crédito imobiliário, vemos uma diferença entre a Caixa Econômica Federal (CEF) e os outros bancos. A CEF concentra 71,14% da carteira ativa total. E é mais de oito vezes maior que a do segundo colocado na conta (8,78 vezes).

O que isso significa para o mercado imobiliário?

No final das contas, o que acontece é que o domínio da Caixa Econômica Federal nesse mercado significa que qualquer mudança de regra para o crédito imobiliário irá afetar completamente a demanda disponível. E claro, com uma mudança na demanda de um produto, a oferta também sofrerá alterações. Ou melhor, deveria. Em abril de 2018 a CEF realizou uma mudança nas regras do crédito imobiliário, permitindo que se financiassem valores maiores e uma porcentagem maior do imóvel, com a esperança da demanda aumentar.

Vemos que isso de fato aconteceu, com o volume de financiamentos imobiliários após abril aumentando significativamente mesmo com as incertezas eleitorais e econômicas deste ano. É interessante ver que, com o leve reaquecimento da economia em 2017 a demanda este ano também vem aumentando constantemente quando comparado ao mesmo mês do ano anterior.

Como funciona o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário tem uma característica de ser um tipo de crédito de muito longo prazo e, portanto, sujeito a diversos riscos que outros créditos e financiamentos não são sujeitos. Devido a isso, para que a taxa de juros, ou seja, a remuneração do capital emprestado nessa modalidade, não seja algo exorbitante é necessário uma fonte de capital mais barata.

Essa fonte de capital são os recursos vindo da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que são aplicações no Brasil que rendem pouco para o investidor. Exatamente por isso, o sistema financeiro utiliza os recursos dessas modalidades para subsidiar os financiamentos imobiliários. Dessa maneira, a variação dos financiamentos imobiliários também tem como composição o depósito nas cadernetas de poupança e a geração de empregos com carteira assinada.

São estes os únicos modos de se financiar os projetos imobiliários?

Definitivamente não, pois ultimamente vemos no Brasil a facilitação de diversos veículos de investimento que tem como base os créditos imobiliários como Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e a Letra Imobiliária Garantida (LIG). E é sobre esses veículos que falaremos nos próximos textos da série.

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A Kapputo usa Big Data e Machine Learning para explicar o mercado imobiliário.