Especulação imobiliária e suas consequências

O termo especulação imobiliária recebe a culpa de muitas das mazelas urbanas. Desde o preconceito que usuários de drogas sofrem por ocupar espaços públicos às ocupações irregulares de imóveis por pessoas que não tem onde morar, a sempre culpada e presente na explicação dessas situações é a “especulação imobiliária”. E ninguém nunca se dá ao trabalho de explicar o que é.

Se é tão ruim, por que não ilegal? Se não é ilegal, por que causa tantos problemas?

O que é especulação imobiliária?

A especulação imobiliária é a prática de adquirir um imóvel ou terreno na expectativa de que o espaço se valorize, para sua posterior venda a um valor mais alto do que o que foi comprado, configurando lucro para o especulador. Essa especulação, ou expectativa, nada mais é do que uma aposta na valorização de bens imóveis.

O bem imóvel em questão, que está sendo especulado, permanece sem uso nenhum ou mesmo sem nenhuma edificação, isto é, sem reformas ou construções.

Especular é apostar

O especulador imobiliário, em geral, aposta na valorização do bem devido a melhorias infraestruturais e mesmo imobiliárias que podem ocorrer na região ao entorno do bem. Pavimentação, melhoria ou implantação de sistemas de transporte, surgimento de comércio, escolas e toda atividade que enriqueça o ecossistema de serviços, atraem mais pessoas e atividades para uma determinada região, aumentando sua demanda e os preços dos imóveis nessa região. E é por essa valorização que o especulador aguarda.

A atividade de especulação imobiliária não é muito diferente do investimento em ações, pois se adquire um bem (imóvel ou acionário) na expectativa de que este bem se valorize para a consequente realização de lucro. Assim como o investidor de ações, o especulador nada faz para alterar ou catalisar essa valorização, ele apenas espera, fazendo uso nenhum de um espaço urbano.

Os riscos da especulação

No entanto, antes de dizer que o especulador imobiliário é o vilão do desenvolvimento urbano, que não faz nada mas tem lucro certo, precisamos reconhecer que este agente está exposto a riscos em seu investimento, pois o bem imóvel que ele adquiriu pode não se valorizar, mas ao contrário, se desvalorizar, levando a liquidação precoce do bem ou a total perda de seu valor.

Esse final desastroso ocorreu, por exemplo, nos Estados Unidos e China, onde existem cidades fantasmas, locais onde, após um período de riqueza, os imóveis foram abandonados, resultando em um retorno negativo para os especuladores imobiliários.

Confusão com incorporação

Prédio enorme lançando sombra sobre casinhas? Grandes condomínios de prédios novos que alteram a paisagem e mudam o perfil socioeconômico de uma região, empurrando a população mais pobre para as periferias? Não, isto não é especulação imobiliária, mas incorporação imobiliária, que por sua vez, é a atividade que compreende unir um terreno a um empreendimento imobiliário, o que, em termos práticos, significa construir e vender unidades imobiliárias de um empreendimento. Entenda mais sobre essa atividade lendo este artigo.

Muitas vezes, a incorporação imobiliária nos moldes exemplificados pode levar à verticalização dos espaços, que é o excesso de prédios em uma região, assim como à gentrificação, que é a mudança no perfil de uma região, o que atrai habitantes com maior poder aquisitivo forçando os outros moradores a migrar para regiões periféricas. Esses fenômenos guardam relação com a especulação imobiliária, porque levam à valorização imobiliária aguardada pelo especulador, mas não são especulação.

Então, antes de dizer que especulação imobiliária está destruindo a visibilidade urbana, gerando adensamento populacional extremo e destruindo a qualidade de vida da população devido às obras e às propostas de compra de imóveis antigos, lembre-se que isso não é  especulação imobiliária (embora muitas vezes esteja relacionado), cujos efeitos serão enumerados a seguir. único efeito é principalmente a redução de adensamento urbano, manifesto em áreas vazias no meio do ecossistema urbano.

Consequências

A existência de terrenos baldios e imóveis ociosos não é a única nem a mais maléfica consequência da especulação imobiliária. Há quem argumente que é injusto obter lucros privados por meio de investimentos públicos, que é o que ocorre na especulação imobiliária: o especulador pode obter lucro com a valorização do imóvel, que por sua vez, é consequência de melhorias na infraestrutura da localização, quase sempre resultado de investimentos públicos.

Os imóveis ociosos nos centros das cidades obrigam a população mais pobre a migrar para as regiões periféricas, onde há menor planejamento urbano, obrigando o poder público a também ter que investir em regiões mais distantes dos centros urbanos. Isto significa que a especulação imobiliária gera um problema de eficiência nas grandes cidades, em que o espaço é subutilizado e a população é obrigada a se distanciar do acesso a serviços públicos e privados mais presentes próximo ao centro das cidades, o que por conseguinte, reduz a qualidade de vida da população, simplesmente para que o especulador possa ou não ter lucro.

Outra possível consequência da especulação imobiliária é a formação de uma bolha imobiliária, fenômeno que ocorre quando o aumento de preços entra em um ciclo de valorização, em que investidores otimistas se dispõem a pagar cada vez mais pelos imóveis na expectativa de que se valorizem, indefinidamente. No entanto, esses preços não guardam mais relação com o valor real dos imóveis, que é calculado a partir de diversos fatores externos ou inerentes ao imóvel, e podem se tornar tão altos que mais ninguém esteja disposto a pagar; é quando a bolha estoura. Saiba mais sobre preço e avaliação imobiliária clicando aqui e aqui.

Por que não acabamos com isso?

Não é crime fazer investimentos visando lucro, e a especulação imobiliária é exatamente isso. Especular nos investimentos imobiliários não é crime, mas em geral, é desestimulado pelo poder público, por meio de maiores impostos para quem possui imóveis sem uso, por exemplo. No entanto, também não é incomum que especuladores se aproximem de políticos em troca de ações públicas que favoreçam a valorização de seus bens imóveis.

Como foi dito, a especulação imobiliária não é muito diferente de qualquer outro investimento. Mas na prática, a atividade de especulação imobiliária gera impactos sociais e coletivos mais perceptíveis e profundos do que outros investimentos, já que envolve aspectos do planejamento urbano cruciais para a habitabilidade, qualidade de vida, e justiça social nas cidades.