Dados imobiliários: por que investidores devem usá-los?

Análises Out 13, 2020

O investimento em imóveis tem sido o favorito dos brasileiros por muitos anos. Mas o investimento imobiliário feito de forma profissional, a partir de dados, é algo relativamente novo.

Esta é a série Dados Imobiliários na Tomada de Decisões.

Leia os primeiros textos na série clicando nos links a seguir:

Introdução: Por que as empresas precisam usar dados?

Parte 1: Por que os bancos devem usar dados imobiliários?

Parte 2: Por que os investidores devem usar dados imobiliários? Role para baixo!

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O investimento imobiliário sempre foi uma das alternativas mais buscadas por brasileiros, seja pela segurança de ter um ativo real que tem forte correlação no preço com a inflação seja por ser considerado um investimento mais seguro frente a bolsa e outras opções.

O alto preço dos ativos, no entanto, era um entrave para muitos até a popularização dos fundos de investimento imobiliário, os FIIs. De acordo com a B3, em setembro de 2020 o número de investidores nesse tipo de fundo chegou a 1 milhão, um aumento de 5 vezes em dois anos, mostra que esse investimento está ganhando força no mercado brasileiro.

O número de pessoas investindo em fundos imobiliários está em franco crescimento. Photo by Avi Waxman / Unsplash
O número de pessoas investindo em fundos imobiliários está em franco crescimento.

Superando a falta de conhecimento

No entanto, nem tudo são flores quando pensamos nessa modalidade. O principal blog sobre investimentos em FIIs aponta que o que falta no mercado para que imóveis sejam entendidos ainda mais como investimentos que tem alto potencial de retorno comparado ao seu risco: conhecimento.

Conhecimento, este que apenas é possível obter a partir do momento que se possuem informações baseadas em dados confiáveis sobre o mercado. Apenas pode-se definir a relação risco e retorno a partir do momento que há a possibilidade de entender quais os valores de mercado praticados em vendas e aluguéis. Infelizmente, a disponibilidade dessa informação para muitos investidores não está disponível.

A informação imobiliária para muitos investidores não está facilmente disponível ou organizada. Photo by Jason Dent / Unsplash
A informação imobiliária para muitos investidores não está facilmente disponível ou organizada.

Para quem investe diretamente em imóveis, a situação é ainda pior. Enquanto FIIs devem divulgar dados e informações sobre como estão os seus ativos imobiliários e explicar o que acontece em seu mercado específico, empresas e pessoas físicas que compram, alugam e/ou constroem procuram saber pouco sobre como se comporta o mercado para o seu ativo.

A questão chave para se definir qual investimento fazer, o valor de cada ativo, não é bem respondida por aqueles que não possuem acesso a dados imobiliários e assim se dificulta encontrar oportunidades de investimento e entender como pode se vender um imóvel após o mesmo ter sido construído.

Quem usa dados imobiliários no Brasil

Como o leitor pode ter percebido, há exceções de investidores que utilizam dados e informações para a sua tomada de decisão no investimento imobiliário.

Dentre aqueles que tem como sua principal função o investimento imobiliário, o BTG Pactual a partir da Enforce, seu braço de recuperação de crédito imobiliário e investimento em imóveis, busca entender onde estão as informações de investimento em leilões de imóveis e, a partir de dados providos pela Kapputo, avaliar os imóveis para que a relação de risco e retorno se torne clara com a situação do mercado.

Outra boa utilização de dados imobiliários vem a partir da Cogna, a maior rede de educação da América Latina, que analisa os seus planos de expansão através do entendimento do comportamento de preços e outras dinâmicas do mercado imobiliário.

De avaliação de imóveis em carteira a planos de expansão, os dados imobiliários tem sido usado para tomar decisões de investimento. Photo by wen chen / Unsplash
De avaliação de imóveis em carteira a planos de expansão, os dados imobiliários tem sido usado para tomar decisões de investimento.

Ambos entendem que utilizar dados para se informar tem trazido resultados tanto de rapidez na tomada de decisão como de maior claridade sobre os investimentos feitos ou não, fazendo com que se tornem mais eficientes e melhores em seus respectivos setores.

Quem usa dados imobiliários no mundo

O case desses dois investidores institucionais ainda é a ponta do iceberg quando vemos a potencialidade da utilização de dados do mercado imobiliário ao redor do mundo.

A plataforma REX, voltada para anunciar imóveis utilizando Big Data, por exemplo, para facilitar a venda de imóveis ao entender quem seria o melhor comprador para algum tipo de imóvel.

Outro exemplo é a Deepblocks, que busca dados de zoneamento para indicar possibilidades de construção e apresentar um cálculo rápido de risco e retorno para o empreendimento. O modelo dessa empresa, de acordo com a sua CEO, diminui o tempo de decisão em 10 vezes e aumenta as possibilidades de construção na mesma proporção.

Por último, diversas empresas estão utilizando dados para fugir da lógica de avaliação de cidades ou bairros inteiros em seus investimentos para uma de analisar microtendências de mercado e facilitar tanto a tomada de decisão como o entendimento do mercado para a realização de um investimento.

Vantagens de investir em imóveis usando dados

Vê-se logo que a possibilidade de usar dados no mercado imobiliário traz consigo muitas facilidades e vantagens para aqueles que querem investir em imóveis, seja através de FIIs ou diretamente.

Primeiramente, usar dados para entender se um imóvel está caro ou barato em relação ao mercado permite que o investidor construa modelos de risco e retorno mais fidedignos.

Os riscos envolvidos no mercado imobiliário também podem ser melhor quantificados a partir do uso de dados e informações mais fidedignas e inclusive com maior granularidade, facilitando a percepção do que pode ser mantido na carteira ou deve sair dela.

A relação risco-retorno envolvida no mercado imobiliário também podem ser melhor quantificada a partir do uso de dados. Photo by Simone Hutsch / Unsplash
A relação risco-retorno envolvida no mercado imobiliário também podem ser melhor quantificada a partir do uso de dados.

Entender também para quem vender ou alugar um imóvel permite a redução dos riscos de liquidez e facilita a rentabilidade ao diminuir o tempo parado do imóvel.

Usar dados não é uma escolha

Em conclusão, vemos que a utilização de dados para investidores é algo necessário quando falamos do mercado imobiliário.

O investimento em FIIs ou diretamente em imóveis sem a utilização de informações de qualidade baseadas em dados sólidos é como fazer um investimento em ações sem importar de qual empresa se está comprando; se não fazemos isso no investimento em renda variável, não há porque o fazer em investimentos imobiliários.

Entender quais dados e informações são relevantes e como utilizá-los da melhor maneira é outro desafio que os investidores enfrentam, mas o principal passo é ter acesso a esses dados.

Este é o fim da Parte 2 da Série Dados Imobiliários na Tomada de Decisões.

Confira o conteúdo anterior nos links abaixo.

Introdução: Por que as empresas precisam usar dados?

Parte 1: Por que os bancos devem usar dados imobiliários?

Parte 2: Por que os investidores devem usar dados imobiliários? Você acabou ler esta parte!

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Guilherme Paiva

CEO da Kapputo, especialista em investimentos pela ANBIMA e com experiência em inovação no Brasil e no exterior.

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