Custos de prospecção de imóveis: quais são e como reduzi-los?

Toda empresa que pensa em expansão orgânica por meio de abertura de novas unidades ou filiais tem um desafio pela frente: como prospectar ativos imobiliários adequados ao fim desejado de forma rápida e econômica?

As dificuldades de se prospectar imóveis

As dificuldades de uma empresa prospectar imóveis para fins de expansão reside basicamente no fato de essa tarefa envolve decisões complexas, em que devem ser consideradas diversas variáveis a fim de reduzir os riscos dessas decisões.

Para começar, um plano de expansão que envolve abertura de novas unidades ou filiais deve partir de um planejamento estratégico que justifique a expansão, seguido de uma análise de mercado que também seja favorável à expansão. O planejamento estratégico da empresa mostrará como a expansão poderá ser vantajosa ou importante para o cumprimento da visão de futuro da empresa e para seu alcance de metas de médio e longo prazo.

Já a análise de mercado revelará quais os fatores deverão ser considerados na avaliação de uma localização para a nova unidade ou filial da empresa. Para isso, é preciso que haja um trabalho de inteligência anterior de forma que os responsáveis pela expansão da organização saibam exatamente quais requisitos uma determinada localização ou imóvel deve atender para que também atenda aos objetivos estratégicos da organização.

Tanto a análise interna quanto a análise de mercado devem ser acuradas, a fim de que os riscos de uma expansão imobiliária sejam amenizados, afinal, mesmo se desconsiderados os custos anteriores à expansão, expandir envolve custos de aluguel ou compra do imóvel, implantação da estrutura física de negócio, além de novos impostos. Errar em uma decisão que envolve mobilização de tantos recursos com certeza é um risco, e dos grandes, que se não levado em conta pode acarretar ainda mais custos de ineficácia.

Os principais custos envolvidos

O principais custos envolvidos na prospecção de imóveis, espaços, e por assim dizer, localizações, com o objetivo de expansão empresarial para abertura de novas filiais ou unidades são:

Visitas de avaliação

As visitas presenciais a imóveis podem ser caras e demoradas, pois mobilizam pessoas para visitar um determinado imóvel até mais de uma vez. Além disso, no caso de se avaliar um imóvel, se contratado um avaliador profissional, os custos podem ser, além de altos, pouco transparentes, já que não há valor predefinido de honorário de um perito avaliador.

Tempo de prospecção

A relação entre maior tempo de um processo e seu custo fica clara quando consideramos que enquanto uma decisão não é tomada, processos ficam parados, e por conseguinte, os resultados, sejam lucros ou prejuízos, ficam suspensos; tendo isso em mente, quanto mais tempo demora uma prospecção, maior o atraso na tomada de decisão por uma imóvel, e mais tempo levará para empresa começar a ter o retorno sobre seu investimento, ou pior, tal atraso pode levar à perda do timing da expansão, o que pode corroer o retorno do investimento.

Informações incompletas e desatualizadas

As informações do mercado imobiliário no Brasil são desorganizadas e incompletas, praticamente indisponíveis. Isso faz com que o mercado imobiliário não seja eficiente, e que as decisões de investimento imobiliário sejam menos baseadas na razão, e por vezes, mais arriscadas. A indisponibilidade de informações completas também leva a um tempo de prospecção maior, e maiores custos de prospecção; tudo isso, para tomar uma decisão mais arriscada do que deveria ser.

Como amenizar os riscos de prospecção

Embora as origens dos custos da prospecção de imóveis estejam relacionadas principalmente à indisponibilidade de informações imobiliárias, algumas tecnologias podem amenizar os pontos de dor das empresas que prospectam imóveis para expansão, como por exemplo:

Visitas virtuais

Uma das tecnologias que ganhou destaque especialmente durante a pandemia foram as visitas virtuais a imóveis. Por meio dessas visitas, é possível avaliar os imóveis em termos mais subjetivos, como a qualidade e idade do acabamento, e se são necessárias reformas.

Avaliação automatizada

Em 2019, o Conselho Monetário Nacional decidiu permitir que avaliações imobiliárias fossem feitas sem a obrigatoriedade de um perito especializado. Isso abriu espaço para que empresas de tecnologia aplicada ao ramo imobiliário desenvolvessem modelos de inteligência artificial capazes de avaliar um imóvel.

Há muito o que desenvolver nas avaliações automatizadas, pois há nos imóveis características subjetivas (como por exemplo, a aparência ou estado de conservação do imóvel) que podem afetar a avaliação, mas que nem sempre são consideradas em modelos automatizados. No entanto, se características subjetivas não são importantes para a avaliação do imóvel, a avaliação automatizada é um caminho mais rápido, barato, e seguro.

Banco de dados imobiliários

Bancos de dados imobiliários reúnem informações espalhadas em diversos portais imobiliários e as organizam para que façam sentido agregadamente, o que pode revelar insights poderosos sobre o mercado imobiliário, além de mostrar onde estão as oportunidades de investimento, de forma rápida e objetiva, reduzindo o tempo de prospecção.

Um longo caminho pela frente

Com as tecnologias atuais aplicadas ao mercado imobiliário, é possível que prospectar e escolher um imóvel não seja tarefa tão complexa, demorada, e cara. É possível reduzir o tempo de análise e amenizar os custos usando a tecnologia. Desnecessário dizer que essas tecnologias não são perfeitas e ainda podem melhorar, e muito. Mas é imprescindível que se acredite e invista nessas tecnologias, a fim de que as empresas que as disponibilizam tenham incentivo para melhorá-las a ponto de poderem substituir parcialmente ou até superar os métodos tradicionais.