Coronavírus e seus efeitos no setor imobiliário

Ainda é cedo para dizer que está tudo perdido, mas podemos antever alguns impactos do isolamento horizontal e outras medidas contra o avanço do Covid-19 sobre o mercado imobiliário.

Com seu primeiro caso no Brasil em 26 de fevereiro de 2020, a pandemia do Covid-19 já mostra que vem estender seus efeitos não só sobre a saúde da população mas também sobre a economia mundial.

Apenas no mês de março, o Ibovespa registrou seis circuit breakers -  como são chamadas as interrupções de operações da bolsa devido à queda do Ibovespa em 10% em relação ao fechamento do dia anterior. Dois destes circuit breakers aconteceram no mesmo dia, 12 de março. O preço do dólar não pára de bater recordes. Esses eventos resultam não só da queda do preço do petróleo, mas do desespero do acionista frente a crise mundial do coronavírus.

Sendo o setor imobiliário caracterizadamente mais lento que outros, seja em inovação ou em resposta às circunstâncias econômicas, especula-se quais serão os efeitos da pandemia do coronavírus sobre o ramo imobiliário no Brasil e (até) quando serão percebidos.

Os setores relacionados ao ramo imobiliário que podem ser mais impactados são o da construção e o do turismo, impactados também pelos efeitos do coronavírus sobre setor de transportes.

Hotéis

O setor hoteleiro é impactado devido às medidas de quarentena, o que já diminui as taxas de ocupação de hotéis em todo o Brasil.

Crédito imobiliário

O crédito imobiliário permanece sendo concedido normalmente, devido à digitalização dos serviços bancários, embora cartórios não digitalizados possam representar um atraso nas tramitações; o mesmo pode ocorrer devido a não digitalização dos serviços da prefeituras, ocasionando atrasos na aprovação de projetos. Em 9 de abril, a Caixa anunciou aumento das linhas de crédito imobiliário em 43 bilhões, além de seis meses de carência para pagamento de prestações em novos financiamentos para compra e construção de imóveis, o que afeta pessoas físicas e jurídicas. A liberação de pagamento de parcelas também passará a ser feito mesmo sem a vistoria física.

Renegociações e distratos

Um dos efeitos das medidas que isolamento horizontal é a instabilidade na renda dos indivíduos. Quando se trata de compradores de imóveis, essa instabilidade da renda, consequente da instabilidade dos empregos e da economia, pode gerar uma avalanche de renegociações de contratos de compra e venda ou até distratos, embora este ainda não seja um movimento substancial.

Incorporadoras também podem suspender ou postergar suas aquisições pelo mesmo motivo. Assim, o setor de imóveis residenciais também é afetado, com a postergação dos lançamentos. Essas renegociações prejudicam o fluxo de caixa de incorporadoras e podem gerar demissões e falência.

FIIs

No entanto, os Fundos de Investimentos Imobiliário permanecem relativamente estáveis, embora tenham sofrido alguma desvalorização, mesmo os fundos de tijolo, já que os shoppings, que representam boa parte dos FIIs, estão fechados. O prolongamento do isolamento horizontal pode ter efeito nos dividendos dos FIIs, visto que os ativos que compõem as carteiras, como edifícios comerciais e shoppings, podem ficar subutilizados e portanto não pagar os aluguéis, comprometendo o pagamento de dividendos.

Apesar de o valor de mercado dos FIIs terem reduzido de R$ 101 bilhões para R$ 88 bilhões entre fevereiro e março entre os meses de fevereiro e março, o patrimônio líquido dos fundos aumentou. Além disso, em março, a quantidade de investidores de FIIs aumentou em 3,91% em relação ao mês anterior.

E-commerce e galpões

Enquanto o coronavírus tem impacto negativo em alguns setores, em outros ele pode ser um fator que contribui para o crescimento. É o caso do setor de galpões e de e-commerce. A maior adesão ao e-commerce - nos 15 primeiros dias de março a alta de compras on-line foi de 40% -  fará necessária uma maior procura e utilização de galpões.

Desemprego

Surpreendentemente, o setor de construção civil tem mantido empregos: o número de solicitações de seguro desemprego por trabalhadores do setor foi menor entre janeiro e abril de 2020 do que foi no mesmo período do ano passado, representando um redução de 11,55%. O número de demissões do setor também foi menor do que no ano passado: redução de 10,02% para 8,75%. Isto provavelmente ocorreu porque o setor tem sido relativamente protegido pelo governo, sendo classificado como serviço essencial, portanto, não passível de isolamento pleno.

Esfriamento do setor

Acompanhando o movimento de desaceleração da economia, o setor imobiliário passa a registrar queda nas vendas de imóveis. Devido à crescente incerteza econômica, a aquisição de imóveis tende a ser postergada. Por outro lado, o crédito imobiliário continua sendo emitido, e pode se tornar atraente visto a previsão de queda na taxa de juros, que pode chegar a 1,5% até o fim de 2020.

Financiamentos imobiliários crescem apesar das expectativas de esfriamento

O volume de financiamentos imobiliários cresceu em quase 30% no 1º trimestre de 2020 se comparado ao volume do ano passado; além disso, o volume de financiamentos em março foi 5,6% maior do que em e 19,4% maior em relação ao mesmo período do ano passado.

As vendas de imóveis também aumentaram no 1º trimestre, especialmente no segmento de baixa renda, embora também tenha ocorrido aumento de vendas apresentado por algumas construtoras voltadas para o segmento de média e alta renda.

Medidas do Governo Federal

O Governo Federal tem demonstrado medidas de desoneração da empresas por meio da postergação de pagamento de tributos e contribuições. A MP 946 extiguiu o PIS-PASEP e transferiu seus recursos para o FGTS, para possibilitar saques de até 1.045 reais por conta até dezembro de 2020. Além disso, também está suspenso o pagamento de FGTS pelas empresas pelos meses de abril, maio e junho; os valores devidos poderão ser parcelados a partir de julho. As contribuições para o PIS-PASEP, Cofins e CPP também foram adiadas, a fim de preservar o fluxo de caixa das empresas. O pagamento do Simples Nacional foi prorrogado por seis meses, o que beneficia pequenas empresas. Construtores deixam de pagar IOF durante 90 dias em operações de crédito. Além disso, o BNDES criou um programa para aplicar 5 bilhões de reais como capital de giro de pequenas e médias empresas. O mesmo banco disponibilizará em abril e maio 40 milhões de reais para custeio de folhas de pagamento, sendo que as empresas que aderirem a este auxílio não poderão demitir funcionários pelos meses financiados - abril e maio.

Como reagiremos?

Estamos diante de um novo panorama para o ano de 2020. Muitas das expectativas econômicas e de cada setor da economia já estão sendo modificadas. Os representantes dos setores permanecem otimistas, mesmo sabendo que as expectativas do começo deste ano não se concretizarão, e criam planos de contingência.

Aparentemente, estamos diante de uma situação desconhecida, que envolve perda de vidas humanas e recessão econômica, que em última análise, também envolve graves perdas para a sociedade. O momento é de prudência, da parte de governos e empresas, para mitigar os efeitos da pandemia e salvar o máximo de vidas humanas, seja por meio da preservação da saúde ou por meio da manutenção da economia.