Como reduzir os custos de avaliação imobiliária?

Uma avaliação imobiliária tem custos evidentes e ocultos que devem ser considerados, especialmente se, em uma organização, essa atividade é uma necessidade de negócio. Entenda quais são os custos envolvidos em avaliações imobiliárias e como reduzi-los.

O que é avaliação imobiliária

A avaliação imobiliária nada mais é do que atribuir um preço ou valor a um imóvel, de acordo com suas características. Embora seja fácil de explicar o que é uma avaliação imobiliária, fazer uma avaliação é muito mais difícil.

Avaliação imobiliária é uma atividade essencial para quem trabalha com imóveis ou quer entender o mercado imobiliário. Algumas empresas têm como parte de suas operações atividades envolvendo imóveis, e para elas, é impositivo saber exatamente quanto vale um imóvel, de forma rápida e eficiente; isto significa que a avaliação imobiliária deve ser acurada - isto é, a avaliação deve corresponder ao valor do imóvel -, rápida, e ter um custo razoável, para que essa operação se integre sutilmente às operações da empresa, sem causar atrasos ou custos demasiados.

Entender o mercado imobiliário, por sua vez, é essencialmente para tomar decisões mais inteligentes acerca de imóveis. Alguns dos resultados de avaliações imobiliárias bem feitas são enumerados a seguir.

Investir mais inteligente

Investidores imobiliários, sejam os diretos - aqueles que investem diretamente em imóveis como sua atividade principal de negócio  - ou os indiretos - aqueles que investem em imóveis porque precisam deles, mas não como atividade principal de seus negócios, como redes de escolas, de supermercados, entre outros - precisam de avaliações imobiliárias acuradas para tomada de decisões mais inteligentes. Eles precisam saber o preço avaliado para um imóvel para saber se o preço anunciado de um imóvel está acima ou abaixo do mercado e se vale a pena investir num imóvel ou vender outro para realização de lucro.

Gerenciamento de carteira de imóveis

Ainda falando sobre investidores, a avaliação imobiliária é importante para acompanhar as variações no valor da carteira de imóveis. Para isso, além da avaliação dever ser extremamente acurada, é crucial que seja também rápida e que, de preferência, possa ser feita de maneira agregada, avaliando todos os imóveis de um só vez. Também é importante que seja mantido um registro da variação do valor da carteira no tempo, de preferência de forma automatizada.

Critério de escolha na prospecção

A avaliação imobiliária pode ser usada de forma comparativa e como critério de escolha entre duas opções de investimento imobiliário.

Os custos de avaliação

A avaliação imobiliária no Brasil, para ser válida em relatórios, precisa ser realizada por um perito especializado em avaliação imobiliária. Além deste especialista cobrar um valor específico para uma avaliação, é preciso considerar outros custos envolvidos. Confira a seguir.

Preço do avaliação

Aqui tratamos do valor cobrado pela avaliação feita por um profissional.

Deslocamento

Os custos de deslocamento até o imóvel a ser avaliado também devem ser considerados. Mesmo que isso não represente um valor significativo caso o perito more na mesma cidade onde está o imóvel a ser avaliado, caso a operação seja feita por um profissional interno à empresa, pode ser necessário estimar os custos da viagem que possibilitará a visita e a avaliação do imóvel.

Morosidade

O processo de avaliação para geração de um parecer técnico de avaliação imobiliária pode ser um tanto quanto moroso se comparado ao tempo levado por tecnologias de avaliação imobiliária automática. É preciso considerar o tempo de deslocamento, o tempo da visita e o tempo de redação do parecer, tudo isso se não considerarmos o tempo de prospecção.

As desvantagens da avaliação tradicional

O processo tradicional de avaliação imobiliária é problemático de diversas formas. Esses problemas, em geral, impossibilitam a eficiência dos processos e impedem que o mercado imobiliário seja mais dinâmico.

Despadronização

Não há um padrão acerca da forma de precificação praticada pelos avaliadores imobiliários profissionais.

Morosidade

Os avaliadores não podem fazer avaliações tão rápidas quanto um algoritmo, pois precisam visitar para avaliar um imóvel. Além disso, há um limite de avaliações que um perito pode fazer, se comparado a um algoritmo poderoso de avaliação.

Falta de transparência

Um dos pontos principais sobre a qualidade das avaliações imobiliárias feitas por peritos avaliadores é que, em suas avaliações, estes peritos não sabem porque atribuem um determinado valor a um imóvel, ou quais características de um imóvel influenciam o preço avaliado.

As alternativas

Apesar dos problemas das avaliações imobiliárias feitas da forma tradicional, a tecnologia aplicada ao mercado imobiliário vem nos últimos anos oferecendo soluções para superar o problema da morosidade e da eficácia.

As avaliações não precisam ser feitas por um perito

Desde 2019 é permitido no Brasil que avaliações imobiliárias sejam feitas sem a necessidade de peritos ou de visitas técnicas.

Explore as visitas virtuais e os portais de anúncios

Com a existência de gigantescos portais de anúncios imobiliários, em uma breve análise, é possível ter um panorama - não muito acurado, é verdade -, do índice de preços, e se o preço de um imóvel está acima, abaixo, ou no mesmo nível dos preços. Além disso, com a pandemia do coronavírus, as visitas virtuais estabeleceram-se como forma de conhecer o imóvel sem a visita presencial. A questão aqui é que o mundo virtual tem oferecido alternativas mais rápidas, baratas, e de qualidade, para quem deseja fazer uma avaliação.

Avaliação imobiliária remota automática

A Kapputo resolve todos os problemas apresentados pela avaliação imobiliária tradicional; com a Kapputo é possível avaliar um ou mais imóveis isoladamente ou agregadamente, em um piscar de olhos, usando toda a informação disponível no mercado, entregando avaliações acuradas se comparadas tanto com os parâmetros de avaliadores profissionais quanto dos valores de fato transacionados com a venda de imóveis.

Avaliação automática X avaliação de um perito avaliador

Nem só de vantagens é feita a avaliação imobiliária remota e automática. Por mais que ela seja baseada em dados, e por isso seja possível chegar, por meio dela, em um valor avaliado acurado e baseado em dados, ainda há limitações.

Os algoritmos de avaliação não consideram a aparência do imóvel ou seu estado de conservação, o que com certeza é considerado por um avaliador tradicional, embora também não seja possível saber qual o impacto que o estado de conservação tem na avaliação feita por um perito avaliador.

Assim, fica claro que existe um trade-off entre a rapidez das avaliações automáticas e sua profundidade. Enquanto a avaliação imobiliária ainda tiver limitações, assim como os peritos profissionais as têm, o trabalho do ser humano deve ser conciliado com o trabalho dos algoritmos de avaliações: é assim o melhor dos mundos com o que podemos fazer hoje.