Como fazer uma avaliação de imóvel?

Conheça os elementos a serem considerados para descobrir o valor de um imóvel.

Você conhece as diversas formas de fazer uma avaliação imobiliária? A avaliação de um imóvel é uma estimativa de seu valor, e pode ser feita de várias formas, das mais básicas, que utilizam poucas informações disponíveis, às mais complexas, que cruzam dados e previsões de mercado.

A seguir, vamos apresentar os principais critérios de avaliação imobiliária, usados independentemente do método de avaliação utilizada.

O que levar em consideração na hora da avaliação?

Embora existam várias formas de se avaliar um imóvel, as avaliações levam em consideração basicamente os mesmos fatores:

• Localização: Este é o fator mais importante e que baliza boa parte do preço do imóvel e está relacionado a outros fatores, principalmente à infraestrutura da região, ao perfil demográfico e às variáveis econômicas. A infraestrutura refere-se ao conjunto de serviços e comodidades que a localização de um imóvel oferece, assim como a qualidade de sua infraestrutura pública. Isso inclui a proximidade do imóvel em relação a escolas, supermercados, restaurantes, hospitais, postos policiais, ou se as ruas são pavimentadas ou não.O perfil demográfico, ou seja, o conjunto de informações que descrevem o perfil da vizinhança do imóvel, como idade média da população, sua renda média, taxa de fecundidade, entre outros, também pode influenciar o valor do imóvel; no entanto, muitas vezes não é possível detectar se o valor do imóvel leva a um tipo demográfico ou se o contrário.As variáveis econômicas referem-se à quantidade de impostos e outros custos incidentes sobre transações imobiliárias ocorridas em uma determinada região, o que pode variar de acordo com a localização. Em resumo, no caso da localização deve-se olhar principalmente a cidade, a região, o bairro e a rua, uma vez que esses dados contemplam infraestrutura, demografia e as variáveis econômicas intrinsecamente.
• Tipologia: Por tipologia, estamos falando sobre os aspectos individuais do imóvel, como sua quantidade de quartos, vagas de garagem, banheiros e suítes, metragem útil ou se o imóvel é casa ou apartamento.
• Detalhes do imóvel e do prédio: Os detalhes do imóvel ou do prédio, no caso de apartamentos, referem-se a todas as características que não são da tipologia individual do imóvel, mas que se relacionam a outras características, como a idade da construção, se o imóvel foi reformado recentemente, ou se há áreas compartilhadas, como salões de festa, academia, piscina ou churrasqueira, por exemplo.

Partindo para o processo de avaliação!

É a partir da análise dos fatores elencados acima que a avaliação é feita. A seguir apresentamos o passo-a-passo para uma avaliação imobiliária:

1. Considera-se o bairro e a rua onde o imóvel se encontra.
2. Observa-se a tipologia do mesmo: número de quartos, vagas, etc.
3. Nota-se as características adicionais e detalhes do imóvel.
4. Procura-se o preço de imóveis similares próximos ao que está sendo avaliado: caso não sejam encontrados imóveis parecidos nas redondezas, pode ser feita a busca em locais diferentes.
5. Cria-se um modelo matemático para os dados obtidos: por exemplo, podemos usar uma regressão linear ou outro modelo de inferência estatística.

Embora esse processo de avaliação seja o mais usado atualmente por avaliadores, sejam eles presenciais ou online, ele também apresenta seus prós e contras.

Prós

• É um método simples de ser realizado se usados modelos matemáticos básicos como uma regressão linear.
• Mesmo com uma baixa quantidade de dados consegue-se chegar a um resultado confiável em alguns casos. Uma amostra de 5 imóveis similares já apresenta um resultado.
• Lugares diferentes podem ter características ponderadas de maneiras diferentes: por exemplo, em alguns locais o número de quartos pode ser mais importante que o número de vagas de garagem e isso pode ser considerado no modelo utilizado.
• Pode ser automatizado se o modelo matemático já tiver sido desenvolvido; assim, só é necessário compilar um banco de dados, mesmo pequeno, com os valores de mercado.

Contras

• Encontrar imóveis similares e próximos ao imóvel que se quer avaliar pode ser uma tarefa árdua. Apenas a experiência e análise de dados garantem que o uso de imóveis de outros lugares proverão valores realmente aplicáveis.
• É necessário uma boa quantidade de dados para tornar o resultado da avaliação efetivamente confiável.
• A ponderação dos fatores, se feita de maneira errônea, pode levar a valores muito distantes dos verificados na realidade, o que compromete a precisão da avaliação.
• Não é fácil desenvolver um modelo matemático/estatístico.

Conclusão

Vimos que a precificação de imóveis envolve muitos fatores. Chegar a um modelo consistente e que funciona pode ser difícil quando temos que escolher, sem qualquer experiência ou dados que fundamentem nossas escolhas, quais os melhores critérios para levar em consideração no modelo.

No entanto, com a ajuda da computação e da inteligência artificial, já existem avaliadores online que conseguem uma precisão melhor ou similar às dos avaliadores presenciais, pois usam um volume maior de dados e não sofrem com enviesamento da amostra. Apesar da complexidade da tarefa de descobrir o valor de imóvel, é indispensável a qualquer interessado no setor imobiliário, seja ele proprietário, investidor, construtora ou imobiliária, conhecer os fatores considerados em uma avaliação imobiliária e adaptá-la às suas necessidades.

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A Kapputo usa Big Data e Machine Learning para explicar o mercado imobiliário.