Certificado de Recebíveis Imobiliários — CRI

Mercado Imobiliário Set 14, 2020

Hoje vamos falar sobre o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), como ele pode ser utilizado para movimentar o mercado imobiliário e servir como um bom investimento para quem quer participar desse mercado de uma forma mais indireta.

O CRI é um papel securitizado muito parecido com a Letra de Crédito Imobiliário, que vimos em um texto anterior. A sua base também pode ser de créditos imobiliários, mas inclui outros tipos de recebíveis imobiliários, abrindo assim caminho para que construtoras e grandes investidores no mercado imobiliário, ou em negócios tidos como de base imobiliária como hotelaria e shopping centers, possam gerar novos fluxos de caixa ou adiantar os pagamentos.

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Photo by Smit Patel / Unsplash

O que é a securitização?

Representada por uma palavra difícil, o processo de securitização é mais fácil de entender do que pode parecer a princípio. O nome vem do inglês securitization e nada mais descreve que um processo de transformar dívidas e contratos em instrumentos financeiros e ativos mobiliários (securities, em inglês) para que investidores possam participar do mercado de títulos de dívida. Entenda:

Ilustração do ciclo de securitização de CRIs. Fonte: Barigui Securitizadora.

O ciclo começa similar ao da LCI, juntando-se os contratos que irão dar lastro para o instrumento, contratos esses que no CRI podem ser os créditos imobiliários e/ou contratos de aluguel e venda de imóveis prontos ou não, terrenos, lotes, debêntures (títulos de dívida privada) de empresas ligadas ao mercado imobiliário e CDBs de bancos com carteiras de crédito imobiliário. Todos esses direitos a receber valores descritos acima são então juntados em uma carteira e comprados por uma securitizadora, que agirá como agente fiduciário desse processo. A securitizadora irá administrar essa carteira em nome dos investidores a partir do momento em que um prospecto for escrito e dividirá a carteira nos CRIs. Portanto, assim como na LCI, o CRI é um direito à dívida imobiliária previamente contratada, agindo como uma maneira de adiantar o recebimento para a empresa que originalmente era a credora da dívida.

Relações com a LCI

No entanto, existem diferenças em relação à LCI. Primeiramente é a possibilidade do CRI ser não performado, ou seja, ser baseado em recebíveis de imóveis que ainda não têm o habite-se emitido. Isso é possível pois os recebíveis desses imóveis são geralmente contratos diretos com as incorporadoras e construtoras, sem a intermediação de uma instituição financeira. Portanto, ao formar um CRI não performado, se está injetando investimento direto na construção, permitindo que a construtora adiante fluxos de caixa futuros e que ela invista esse adiantamento na construção de novos projetos. Existem restrições, no entanto, e esses CRIs devem ser pulverizados em vários prédios e mutuários devido ao seu maior risco, já que tanto a construtora pode não entregar a construção como o comprador pode se tornar inadimplente. Além disso, CRIs não performados devem ser direcionados apenas a investidores qualificados ou profissionais. Existe também a possibilidade de criar CRIs performados, com riscos menores e maior amplitude de investidores podendo participar.

Outra diferença em relação à LCI é que os CRIs não são garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), mas continuam com a alienação fiduciária e, no caso de falência ou recuperação judicial, tem preferência de recebimento. Assim como a LCI, existe o risco de liquidez pois ele só pode ser resgatado no final do período definido no prospecto. Porém, para CRIs existe um (fraco) mercado secundário onde você pode negociar os seus títulos, coisa que não é possível no caso da LCI.

Problemas com o CRI

Assim como falamos dos riscos envolvidos na LCI no último texto, o CRI apresenta algumas preocupações. A maior é no fato de que o FGC não cobre os valores investidos, o que torna a alienação do imóvel para os investidores muito mais comum. Nos últimos anos, devido à supervalorização imobiliária e crescimento de obras em todo o país, tivemos diversos casos de investidores que compraram o CRI e acabaram por receber partes de imóveis, como hotéis e shopping centers, em lugares totalmente afastados e onde não tem conhecimento para atuar.

Isso acabou por arrefecer o mercado de CRIs, tornando as ofertas públicas e o mercado secundário desse título cada vez menos líquidos, mesmo sendo um ótimo instrumento para construtoras e incorporadoras receberem um adiantamento e poderem focar sua atenção na construção e incorporação de novos empreendimentos.

Conclusão

O CRI é mais um instrumento que democratiza o acesso ao investimento imobiliário e facilita, de maneira mais direta que a LCI, a liquidez das construtoras e incorporadoras. Ainda assim, é um papel que demonstra mais risco que a LCI e, por isso, conseguimos ver remunerações acima do outro papel, até mesmo pela falta dos mesmo incentivos fiscais que temos com a LCI.

Para um investimento seguro nesse papel é necessário que o investidor entenda quais são as empresas envolvidas no empreendimento e a situação financeira delas, informações que geralmente contam no prospecto do CRI mas que investidores menos experientes não prestam tanta atenção.

Mesmo com as atenções levantadas, o CRI ainda é uma opção sólida de investimento para quem procura papéis de renda fixa e para empresas que querem adiantar o recebimento dos pagamentos para poder focar na operação do seu negócio.


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Guilherme Paiva

CEO da Kapputo, especialista em investimentos pela ANBIMA e com experiência em inovação no Brasil e no exterior.

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