Análise de investimento imobiliário: Case Belo Horizonte — Parte II

Análises Jul 31, 2020

Segunda parte da série que explica um case de investimento imobiliário baseado em tecnologia e dados.


Se você perdeu a primeira parte do case, pode continuar sua leitura clicando no link abaixo:

- Parte 1: Introdução ao case de investimento.

Localização das 7 ofertas filtradas.
Localização das 7 ofertas filtradas.

Relembrando, no primeiro texto falamos um pouco da nossa tese de investimento e foram escolhidos sete imóveis na região centro-sul de Belo Horizonte, mais precisamente nos bairros Buritis, Estoril, Santa Lúcia e São Bento. A localização dos imóveis pode ser verificada no mapa acima.

Além disso, discutimos a composição do preço por metro quadrado (R$/m²) de cada um dos bairros e qual deveria ser o benchmark (ou referência) para a avaliação: R$4.214,25/m² para o Buritis e R$7.700/m² para o Estoril. Devido ao baixo número de transações comerciais no Santa Lúcia não conseguimos estabelecer um benchmark para o valor do metro quadrado.

Como sabemos, apenas olhar para o valor do bairro não é o suficiente, afinal de contas o que acontece com imóveis na fronteira dos bairros? Vamos olhar agora, então, para a região mais específica de cada oportunidade de investimento. Lembre-se, se você perdeu o primeiro artigo, aqui está o link. Nele explicamos várias coisas importantes para melhor compreensão do restante do texto!

Relembrando, no primeiro texto falamos um pouco da nossa tese de investimento e foram escolhidos sete imóveis na região centro-sul de Belo Horizonte, mais precisamente nos bairros Buritis, Estoril, Santa Lúcia e São Bento. A localização dos imóveis pode ser verificada no mapa acima.

As oportunidades

Uma vez verificada as informações macro relativas à localização de cada oferta, é importante caracterizá-las e entender quais os valores envolvidos nas possíveis transações. Na tabela abaixo temos as informações de cada oferta.

Tabela com as informações das oportunidades encontradas.
Tabela com as informações das oportunidades encontradas.

Os IDs 1 e 2 são as ofertas no bairro Buritis, 3 e 4 no Estoril e 5,6 e 7 no bairro Santa Lúcia, todos bairros de Belo Horizonte. Na tabela, as colunas de valor avaliado (AVM) forçado e, portanto, a margem forçada, se referem à uma medida de liquidação forçada do imóvel.

Essa medida indica qual o menor valor aceito caso o imóvel tenha que ser vendido o mais rápido possível no mercado, geralmente considerado como havendo um deságio de 30% no valor do imóvel. Portanto, o valor de liquidação forçada (Valor AVM forçado) é 70% do valor efetivo avaliado para o imóvel (Valor AVM).

Um ponto interessante é que o ID2 é a única oportunidade que é uma loja e não uma sala comercial. Outro ponto a ser observado é a metragem média dos imóveis, de 31,86m², o que nos leva a intuir que imóveis menores possuem disparidades de preço que podem aumentar e/ou facilitar o retorno no investimento.

Passaremos agora à análise das oportunidades dentro de seu contexto específico e do valor esperado de venda. Para realizar essas análises decidimos traçar três raios de interesse ao redor de cada imóvel, além de usar o benchmark do bairro, para contextualizar a localização e os valores envolvidos em cada transação. Os raios escolhidos foram 250 metros, 500 metros e 1000 metros (1 km). Todos os valores e ofertas são específicos para o tipo de imóvel da oferta.

Até aqui, temos que os fatores considerados para análise de investimento imobiliário serão:

  • preço anunciado;
  • preço avaliado automaticamente (Valor AVM);
  • preço avaliado com deságio de 30% (Valor  AVM forçado);
  • a mediana do preço/m² do bairro;
  • a mediana do preço/m² dos imóveis ao redor da oferta em raios de 250 metros, 500 metros e 1000 metros.

ID1 — Sala no Buritis

Começamos pela primeira oportunidade, uma sala de 30m² no Buritis. A sala também tem um banheiro já integrado porém não conta com vagas de garagem. O valor avaliado do m² é de R$5.742,17, com uma liquidação forçada a R$4.019,52.

Número de ofertas de salas comerciais disponíveis por mês, separadas por raio em torno do imóvel. Fonte: API de Índices da Kapputo.
Número de ofertas de salas comerciais disponíveis por mês, separadas por raio em torno do imóvel. Fonte: API de Índices da Kapputo.

Existe um número interessante de ofertas ao redor do imóvel, o que indica que o mercado não está estagnado, mas acaba oferecendo uma pressão para o preço do metro quadrado diminuir.

E é o que vemos ao comparar o valor da oferta com a mediana do preço do metro quadrado, principalmente no raio de 250 metros do imóvel. Com essa leve tendência de desvalorização, é interessante ver como se comportará o restante do das ofertas, principalmente porque existe um grande estoque de imóveis na região de até 1 km.

Valor mediano do metro quadrado de salas comerciais, separado por raio em torno do imóvel. Fonte: API de Índices da Kapputo.
Valor mediano do metro quadrado de salas comerciais, separado por raio em torno do imóvel. Fonte: API de Índices da Kapputo.

Além disso, o valor mediano a 250 metros está significativamente abaixo do valor mediano de 500 metros e 1000 metros, indicando que a região ao redor do imóvel é desvalorizada. O valor mediano ofertado em julho/2018 foi de R$3.500,00/m² a 250 metros, R$6.857,14/m² a 500 metros e R$6.935,21/m² a 1000 metros.

Tudo isso indica que apesar do valor de liquidação forçada estar abaixo do benchmark do bairro, o preço que o mercado está disposto a pagar pela localização do imóvel é ainda mais baixo. Provavelmente isso se dá pela dificuldade no acesso, idade dos imóveis ao redor ou algum outro fator que pode ser comparado a outras localidades do bairro.

Em conclusão, não se recomenda o investimento neste imóvel, sendo os fatores relevantes de não investimento a disparidade de preço da região imediata em relação ao resto do bairro, a abundância de ofertas em pontos não muito distantes do imóvel e o baixo valor de oferta do metro quadrado para o imóvel.

Assim, para o imóvel ID1 - sala no Buritis, temos as informações a seguir.

O valor avaliado (Valor AVM) é superior ao benchmark do bairro, mas o valor AVM forçado não.

  • Valor AVM: R$5.742,17/m²
  • Valor AVM forçado: R$4.019,52/m²
  • Benchmark do bairro: R$4.214,25/m²

As medianas das ofertas ao redor da oferta ID1 são:

  • 250 metros: R$3.500,00/m²
  • 500 metros: R$6.857,14/m²
  • 1000 metros: R$6.935,21/m²

Assim, em relação a ofertas bem próximas, este ativo está sobreavaliado; conclusão: não investir.

ID2 — Loja no Buritis

Curiosamente, o imóvel ID2 se localiza muito próximo ao ID1 mas por ser uma loja de 45m², e não uma sala comercial, as dinâmicas e os fatores que afetam os preços do metro quadrado e o mercado, a partir das ofertas disponíveis, se comportam de maneira diferente.

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Número de ofertas mensais de lojas, separadas por raio ao redor do imóvel. Fonte: API de Índices da Kapputo

Uma tendência que vemos é a de sobreoferta de lojas no raio de até 1km do imóvel do ID2. A disparidade no número de ofertas em até 1000 metros do imóvel em relação aos raios de 250 metros e 500 metros é, assim como no ID1, fator preponderante na variação do R$/m².

Como sabemos, e isso se dá ainda mais com lojas, a localização é o principal fator para o desempenho de um investimento imobiliário e, neste caso, se temos um grande número de ofertas em localizações que podem ser consideradas melhores que a do imóvel sendo analisado, o impacto negativo na valorização do metro quadrado dessa oportunidade de investimento será enorme. Podemos ver isso no gráfico abaixo, que em muitas partes se assemelha ao do ID1.

Valor mediano do metro quadrado de lojas, separados por raio ao redor do imóvel. Fonte: API de Índices da Kapputo.
Valor mediano do metro quadrado de lojas, separados por raio ao redor do imóvel. Fonte: API de Índices da Kapputo.

Os valores medianos para o raio de 250 metros evidenciam o argumento anterior em relação às preferências do mercado, pois estes estão bem abaixo dos valores para raios maiores mesmo havendo mais ofertas do mesmo tipo de imóvel. Isso aponta que, de fato, a localização do imóvel não é bem-vista no mercado.

Ainda assim, o valor mediano do metro quadrado no raio de 250 metros em julho/2018 foi R$4.243,28/m², muito próximo do benchmark do bairro para imóveis comerciais. Observando também o valor de liquidação forçada, acima de R$4.400,00/m², percebemos uma disparidade no preço de mercado e do valor do imóvel.

Por último, parece haver uma tendência de recuperação do valor do metro quadrado que, caso chegue a níveis similares às ofertas a 500 metros, pode materializar um lucro interessante.

Dado essas configurações, não recomendamos o investimento neste imóvel, tendo como fator principal para esta escolha a baixa valorização do metro quadrado em relação ao lugares com maiores ofertas. A tendência de recuperação do valor do metro quadrado é interessante, mas pode ser algo passageiro já que o metro quadrado a 250 metros vem caindo desde o começo do ano.

Assim, para o imóvel ID2 - loja no Buritis, temos as seguintes informações:

O valor avaliado (Valor AVM) é superior ao benchmark do bairro, mas o valor AVM forçado não;

  • Valor AVM: R$6.349,80/m²
  • Valor AVM forçado: R$4.444,86/m²
  • Benchmark do bairro: R$4.214,25/m²

Assim, observamos a baixa valorização do metro quadrado em relação ao lugares com maiores ofertas (no raio de 1000 metros); conclusão: não investir.

ID3 — Sala no Estoril

Esta oportunidade é uma sala de 28m² no Estoril. A localização é mais ao sul do bairro, na avenida principal e localizada mais perto dos imóveis do bairro Santa Lúcia. A concentração de ofertas é estável, sem muitas quebras entre o número de ofertas próximas ou mais afastadas do imóvel. Podemos ver isso no espaçamento entre as linhas do gráfico abaixo.

Número de ofertas de salas comerciais disponíveis ao redor do imóvel, por raio. Fonte: API de Índices da Kapputo.
Número de ofertas de salas comerciais disponíveis ao redor do imóvel, por raio. Fonte: API de Índices da Kapputo.

Em relação ao preço mediano do metro quadrado encontramos uma distribuição bem interessante, em que os valores das ofertas em um raio de 500 metros do imóvel estão mais valorizados que as regiões a 250 metros e 1000 metros.

Esse comportamento é interessante para o investimento pois pode facilitar a negociação. Além disso, pode demonstrar que a tendência dos preços é de aumento a curto prazo, o que vai de encontro com nossa tese de investimentos.

Variação do valor mediano do metro quadrado de salas comerciais, por raio ao redor do imóvel. Fonte: API de Índices da Kapputo.
Variação do valor mediano do metro quadrado de salas comerciais, por raio ao redor do imóvel. Fonte: API de Índices da Kapputo.

No entanto, existe sim uma tendência de queda no mercado como um todo, o que deve ser um ponto de atenção mesmo que nos últimos meses o valor tenha mantido uma determinada constância. O valor de liquidação forçada deste imóvel é de R$5.657,75/m², valor este bem abaixo da mediana em qualquer distância do imóvel, o que implica uma capacidade de valorização bem interessante.

Por fim, o imóvel apresenta qualidades interessantes para o investimento, porém ainda se recomenda a visitação para conferir algumas características que podem influenciar o valor, como o prédio no qual a loja está localizada, a região ao redor, especialmente em relação à disponibilidade de vagas de garagem, uma vez que a oferta não apresenta estacionamento próprio.

Em relação aos valores, é possível um lucro de R$1.372,04/m² ou R$38.417,01 no imóvel, 32,01%. Esses valores são em cima do valor de liquidação forçada, sendo que caso seja conseguido o valor calculado de fato pelo nosso AVM (R$8.082,50/m²) é possível chegar a 88,59% de valorização, porém acaba-se incorrendo em muito risco de mercado para chegar a esse valor.

Assim, para o imóvel ID3 - sala no Estoril, temos as informações a seguir.

Ovalor avaliado (Valor AVM) é superior ao benchmark do bairro, mas o valor AVM forçado não:

  • Valor AVM: R$8.082,50/m²
  • Valor AVM forçado: R$5.657,75/m²
  • Benchmark do bairro: R$7.700/m²

O valor de liquidação forçada deste imóvel está abaixo da mediana em qualquer raio analisado, o que implica uma capacidade de valorização; conclusão: há a possibilidade de valorização, porém bem arriscada; é imperativo analisar outros fatores específicos do imóvel.

ID4 — Sala mais ao sul no Estoril

A partir de agora, pela proximidade das amostras, veremos poucas variações no perfil de disponibilidade de ofertas, mas isso não significa que não veremos mudanças no comportamento do valor mediano do preço por metro quadrado. As ofertas sofrem alterações, principalmente no raio mais próximo do imóvel.

Número de ofertas de salas comerciais, por raio ao redor do imóvel. Fonte: API de Índices Kapputo.
Número de ofertas de salas comerciais, por raio ao redor do imóvel. Fonte: API de Índices Kapputo.
Distância entre o imóvel ID3, no canto superior esquerdo, e ID4, no canto inferior direito (511m). Fonte: Google Maps.
Distância entre o imóvel ID3, no canto superior esquerdo, e ID4, no canto inferior direito (511m). Fonte: Google Maps.

Para este imóvel, vemos que existe um número bem menor de ofertas disponíveis no raio de 250 metros e 500 metros quando comparado ao imóvel anterior. Isso indica que existe uma escassez maior de imóveis próximos ao ID4, algo refletido nos valores por metro quadrado.

Além disso, percebemos que o ID4 possui uma certa estabilidade no valor por metro quadrado, refletindo talvez a própria diminuição da oferta nos raios mais próximos ao imóvel. Com isso, vemos que existe uma certa segurança nos preços ofertados da região.

Valor mediano do metro quadrado de salas comerciais, por raio a partir do imóvel. Fonte: API de Índices da Kapputo.
Valor mediano do metro quadrado de salas comerciais, por raio a partir do imóvel. Fonte: API de Índices da Kapputo.

Uma diferença interessante de apontar, principalmente em relação ao imóvel anterior é a posição das linhas de 250 metros (linha azul) e 500 metros (linha laranja), evidenciando uma valorização dos imóveis nessa região.

O valor de liquidação forçada neste caso é de R$6.029,80/m² e temos que a mediana está por volta de R$7.900/m², indicando a possibilidade de se conseguir os 16,71% de lucro na operação agindo na liquidação forçada.

O AVM da Kapputo afere que o valor ideal seria de R$8.614,00/m², o que pode ser factível dependendo do imóvel e da valorização do mercado, porém como esse é um valor que não é atingido há alguns meses não é o mais recomendado. Como no caso anterior, recomenda-se a visitação ao imóvel para entender melhor a dinâmica específica dele.

Assim, para o imóvel ID4 - sala mais ao sul no Estoril, temos as informações a seguir.

O valor avaliado (Valor AVM) é superior ao benchmark do bairro, mas o valor AVM forçado não.

  • Valor AVM: R$8.614,00/m²
  • Valor AVM forçado: R$6.029,80/m²
  • Benchmark do bairro: R$7.700/m²

Como o valor de liquidação forçada (Valor AVM forçado) está abaixo do benchmark do bairro, há a possibilidade de se conseguir os 16,71% de lucro na operação agindo na liquidação forçada; conclusão: é imperativo analisar outros fatores específicos do imóvel.

Conclusão

Ainda nos falta analisar mais três imóveis antes de chegar ao final do case, no entanto, para facilitar a leitura vamos deixá-los para depois. Vimos que os dois primeiros imóveis, situados no Buritis, não eram adequados para o investimento devido a condições de mercado adversas: muita oferta em regiões que podem ser mais atrativas para possíveis compradores e uma dinâmica de desvalorização que prejudica a possibilidade de venda do imóvel após a realização do investimento.

Já o ID3 e o ID4 apresentam características bem favoráveis, já que o mercado no entorno se encontra bem valorizado e com uma expectativa de estabilidade maior que os anteriores. Além disso, caso seja do interesse do investidor (não é o objetivo do case, mas pode ser do leitor) é possível segurar o imóvel durante um tempo maior para conseguir a venda em valores mais próximos do praticado no mercado e possibilitando a realização de retornos maiores.

Isso, claro, aumenta também o risco do investimento principalmente em relação a flutuações de mercado e possíveis movimentos de desvalorização a medida que outros lugares da cidade se tornam mais atrativos para imóveis comerciais.

A montagem de um portfólio com um dos dois imóveis é uma possibilidade, e será algo discutido mais à frente. Seguiremos com a análise individual dos imóveis, no próximo texto, e seu comportamento junto ao mercado, para depois realizar recomendações de compra e montagem ou não do portfólio.

Apenas relembrando, se você perdeu o primeiro texto aqui está o link.


Obrigado pela leitura! Se gostou, recomende!
A Kapputo usa Big Data e Machine Learning para explicar o mercado imobiliário.

Thanks to Pedro Lopes.






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Guilherme Paiva

CEO da Kapputo, especialista em investimentos pela ANBIMA e com experiência em inovação no Brasil e no exterior.

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