Análise de investimento imobiliário: Case Belo Horizonte — Parte I

Análises Jul 15, 2020

Como selecionamos ofertas com potencial de investimento usando tecnologia e dados!


Se você já leu esta parte do case, pode continuar sua leitura clicando no link abaixo:

- Parte 2: Análise dos 4 primeiros imóveis selecionados.

A lógica de investimento imobiliário é geralmente composta em boa parte de informações incompletas com uma pitada de achismo, ou análises internas de fluxos de caixa específicas do projeto, sem considerar efetivamente o estado do mercado e das ofertas da região do investimento.

Visando realizar um processo de análise de investimento imobiliário mais lógico e mostrar como mais informações podem auxiliar na avaliação de oportunidades no mercado, a Kapputo decidiu montar um case utilizando toda inteligência imobiliária que podemos gerar.

Este será o primeiro texto de uma série maior em que mostraremos como fizemos a seleção das ofertas, a análise de cada uma delas e qual a conclusão do case. Resolvemos separar em vários textos, assim conseguiremos detalhar bastante os passos e a lógica da análise sem tornar a leitura muito maçante ou longa.

Nesse primeiro texto explicaremos como selecionamos as melhores ofertas com potencial de investimento usando tecnologia e dados!

Como avaliar oportunidades de investimento imobiliário usando dados?
Como avaliar oportunidades de investimento imobiliário usando dados? Photo by Floriane Vita on Unsplash

Montando a hipótese do case

Para o case, decidimos encontrar oportunidades de compra e venda de imóveis no Vetor Sul da região metropolitana de Belo Horizonte. Confira os bairros em que buscaremos oportunidades de investimento imobiliário:

  • Buritis - Belo Horizonte
  • Estoril - Belo Horizonte
  • Santa Lúcia - Belo Horizonte
  • São Bento - Belo Horizonte
  • Belvedere - Belo Horizonte
  • Vila da Serra - Nova Lima
  • Vila das Flores - Nova Lima
  • Vale do Sereno - Nova Lima

Assumimos que o custo total do investimento era o preço anunciado de cada imóvel, ou seja, o preço de anúncio já embutia os custos com ITBI, escritura e custos de cartório. Também ignoramos os custos de corretagem para a venda, e os custos de condomínio e IPTU no tempo entre a compra e a venda do imóvel, para fins de simplificação.

Quanto ao tipo do imóvel, não fizemos nenhuma escolha a priori entre residencial ou comercial, mas excluímos da análise terrenos e as informações sobre vagas de garagem dos imóveis, devido a uma maior complexidade na análise desses ativos. Apesar de não haver discriminado na tipologia, assumimos uma lógica de microfundo imobiliário e limitamos o valor das ofertas em R$230.000,00.

Assim, temos até aqui que:

  • Objetivo da análise: identificar oportunidades de investimento imobiliário a partir de dados.
  • Custo total de investimento: preço do imóvel anunciado.
  • Valor limite para o custo de investimento: R$230.000,00.
  • Localização: bairros de Belo Horizonte/MG e Nova Lima/MG.
  • Tipologia dos imóveis analisados: todos (comercias e residenciais), excluídos terrenos.

Um pouco sobre Belo Horizonte

Belo Horizonte é a sexta cidade mais populosa do Brasil, de acordo com o IBGE, com aproximadamente 2,5 milhões de habitantes. Tem uma economia bem desenvolvida, com foco principalmente em serviços e com uma comunidade de startups e empresas de tecnologia.

Existem dois atuais vetores de desenvolvimento: o Vetor Norte, estimulado pela mudança da sede do Governo do Estado de Minas Gerais para o extremo norte do município de Belo Horizonte, e a região Centro-Sul, com ênfase para a região da Avenida Raja Gabáglia e do bairro Belvedere, devido ao fato de ser uma região com população de maior poder aquisitivo, e a mudanças de cobrança de ISS e IPTU na cidade de Nova Lima que tem um bairro fronteiriço ao município de Belo Horizonte. Além disso, perto desse vetor está localizado o bairro que mais cresce e com maior número de negócios imobiliários em Belo Horizonte: o Buritis.

Rentabilidade

Por último, focamos em ativos com alta rentabilidade esperada, o que significa um deságio de 40% no anúncio em relação ao valor do imóvel calculado usando nosso AVM, um avaliador automatizado de imóveis com base em Inteligência Artificial desenvolvido inteiramente pela Kapputo.

Dados e ferramentas utilizados

A Kapputo coleta dados imobiliários de diversas fontes e para este case foram utilizados dados dos cinco principais portais de anúncio do mercado: Zap Imóveis, VivaReal, ImovelWeb, Mercado Livre e OLX. Além desses dados, utilizamos informações de transações realizadas por meio de imobiliárias parceiras entre janeiro/2016 e junho/2018 e de ITBIs pagos entre janeiro/2016 e abril/2017, estes últimos vindos direto da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH). Os dados de ITBI tiveram que ser limpados manualmente por apresentarem transações onde o R$/m² declarado para fins de base de cálculo do imposto era simplesmente irreal, especialmente quando levado em consideração as características sociodemográficas dos bairros analisados.

Como ferramentas foram utilizadas as APIs da Kapputo para avaliação imobiliária (AVM) e busca de índices do mercado (Index), disponíveis comercialmente. E, por último, a localização das ofertas se dá de forma aproximada pois não foi possível averiguar o endereço; dessa forma, a geolocalização aferida possui uma margem de erro, porém, como esta é menor que a área mínima do raio de análise em torno da oferta, consideramos as geolocalizações como corretas e os resultados dos índices como se não apresentassem uma mudança de perfil.

Assim, até aqui, temos:

  • Método de escolha de ativos: ativos imobiliários de alta rentabilidade, isto é, ativos cujo preço (oferta) é menor em cerca de 40% em relação ao valor aferido pelo avaliador automatizado.
  • Origem dos dados 1: sites de anúncios de imóveis, como Zap Imóveis, VivaReal, ImovelWeb, Mercado Livre e OLX.
  • Origem dos dados 2: informações de transações realizadas por meio de imobiliárias parceiras entre janeiro/2016 e junho/2018.
  • Origem dos dados 3: ITBIs pagos entre janeiro/2016 e abril/2017 (dados da Prefeitura de Belo Horizonte).
  • Ferramenta de análise 1: avaliador automatizado da Kapputo.
  • Ferramenta de análise 2: índices de mercado (Index).
  • A localização dos imóveis foi aferida por meio de geolocalização.

Busca de oportunidades

Após ter realizado a busca nos bairros acima determinados, fizemos a avaliação de cada oferta selecionada e comparamos a diferença entre as ofertas e o valor dado pelo AVM.

Nesse ponto, já percebemos algo interessante: das ofertas encontradas, as presentes no município de Nova Lima foram as mais sobreavaliadas pelos anunciantes. Isso provavelmente se deve pela expectativa de mais empresas se mudarem para esses bairros, próximos de Belo Horizonte, por possuírem alguns benefícios fiscais, o que causa uma inflação nos preços de imóveis da região.

O Belvedere acaba sofrendo da mesma expectativa de valorização, principalmente para lojas que podem atender a região e pelo fato de ser um bairro principalmente residencial, com uma pequena faixa comercial localizada.

Localização das ofertas

Após considerar a margem exigida pela Kapputo, ficamos com 7 ofertas de imóveis, nas localizações abaixo no mapa.

Mapa 1: Localização das 7 ofertas filtradas.
Mapa 1: Localização das 7 ofertas filtradas.

É interessante perceber que 5 das ofertas estão em uma região muito próxima e, como veremos mais adiante, possuem ainda assim variações significativas em questão de preço do metro quadrado. Outro ponto importante é que as ofertas selecionadas foram todas de imóveis comerciais, mesmo não havendo segregação prévia entre comerciais e residenciais.

Ainda sobre a localização concentrada das 5 ofertas, percebe-se que existe ao menos uma expectativa desse vetor de se desvalorizar. Isto pode ser um indicativo de realmente uma migração das empresas na região da Avenida Raja Gabáglia, anteriormente uma avenida importante e com prestígio para escritórios, para os arredores do bairro Vila da Serra. Para quem possui imóveis nessa região, é um risco que às vezes se ignora: ao alugar para profissionais liberais e pequenos escritórios, existe um risco de se perder o inquilino, principalmente devido à facilidade de mudança de sede para esses negócios.

Princípio das análises: os bairros

Sabemos que os bairros são unidades pouco definidas de localização. É difícil precisar, na grande maioria dos casos, onde são as fronteiras de um bairro e as mesmas costumam mudar ao longo do tempo e em relação ao interesse ou não das pessoas em pertencer a um determinado lugar. Mesmo assim, é interessante entender a situação geral do mercado imobiliário dentro da região que provavelmente constitui o bairro, pois se você quer que um imóvel pertença a um determinado lugar, sua dinâmica de valor deve seguir a lógica predominante do bairro.

Sendo assim, analisamos primeiramente o comportamento do preço do metro quadrado comercial transacionado nos três bairros considerados: Buritis, Estoril e Santa Lúcia. Esses dados foram retirados da PBH, por meio de solicitação direta à Ouvidoria Municipal. Lembrando que esses dados cobrem um período de apenas de 15 meses e apenas até abril/2017. Em breve faremos análises de valores mais correntes.

Utilizamos então a mediana para medir o preço do metro quadrado (R$/m²) nos bairros pois ela é menos afetada pelos valores extremos que às vezes encontramos nas transações e, por isso, costuma ser uma medida mais fiel do que realmente está acontecendo no mercado.

Assim, até aqui, temos:

  • 7 ofertas para o custo de investimento estabelecido.
  • 3 bairros: Buritis, Estoril e Santa Lúcia.
  • Todas as ofertas são de imóveis comerciais.
  • Índice analisado: preço/m² (R$/m²) e sua mediana para os imóveis da região.

Buritis

Começaremos pelo bairro Buritis, onde estão as duas ofertas mais à esquerda no mapa acima. A imagem abaixo demonstra a localização do bairro dentro do município de Belo Horizonte.

Mapa 2: Localização do bairro Buritis em Belo Horizonte.
Mapa 2: Localização do bairro Buritis em Belo Horizonte.

E abaixo está a localização dos imóveis dentro do bairro:

Mapa 3: Localização das duas ofertas no bairro Buritis.
Mapa 3: Localização das duas ofertas no bairro Buritis.

Como podemos ver, as duas estão na avenida principal do bairro, mais ou menos ao centro, apesar de não ser o local de maior concentração do comércio. Vamos ver primeiro o número de imóveis vendidos no bairro entre fevereiro/2016 e abril/2017.

Gráfico 1: Número de transações de imóveis comerciais realizadas no bairro Buritis de fev/16 a abr/17. Fonte: PBH.
Gráfico 1: Número de transações de imóveis comerciais realizadas no bairro Buritis de fev/16 a abr/17. Fonte: PBH.

O gráfico acima evidencia que tivemos uma variabilidade muito grande durante o período, com um mínimo de 2 imóveis sendo vendidos e um máximo de 17, e uma média de 7 transações ao mês. Os picos são em parte esperados nos meses de junho e outubro, com os meses de menor transação sendo os meses de fevereiro a maio de cada ano.

Gráfico 2: Preço mediano de metro quadrado comercial no bairro Buritis de fev/16 a abr/17. Fonte: PBH.
Gráfico 2: Preço mediano de metro quadrado comercial no bairro Buritis de fev/16 a abr/17. Fonte: PBH.

Vemos acima que nos meses em que houve mais negócios, a mediana de R$/m² permaneceu perto de R$4.000,00/m², mais especificamente uma mediana de R$4.345,83/m².

Utilizando informações de transações mais recentes provenientes de imobiliárias parceiras, conseguimos atualizar o valor dessa mediana para R$4.214,25/m². Este valor será o nosso benchmark (ou referência) para a avaliação específica das ofertas no bairro.

Estoril

Como fizemos anteriormente, veremos a localização do bairro Estoril no município de Belo Horizonte.

Mapa 4: Localização do bairro Estoril em Belo Horizonte.
Mapa 4: Localização do bairro Estoril em Belo Horizonte.

E agora a localização das ofertas no bairro.

Mapa 5: Localização das duas ofertas no bairro Estoril.
Mapa 5: Localização das duas ofertas no bairro Estoril.

As ofertas estão localizadas na região sul do bairro, próximas ao encontro das avenidas Barão Homem de Melo e Raja Gabáglia. Esse local concentra a maior parte do comércio do bairro, com foco em algumas concessionárias e edifícios novos justamente no encontro das duas avenidas. É provável que devido a isso o preço do metro quadrado comercial possível das duas ofertas se encontre acima da mediana do bairro e se aproxime mais das ofertas do bairro Santa Lúcia. Vamos os negócios feitos entre fevereiro/16 e abril/17:

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Gráfico 3: Número de transações de imóveis comerciais realizadas no bairro Estoril de fev/16 a abr/17. Fonte: PBH.

O gráfico mostra que houve uma variação consideravelmente menor no número de negócios no período analisado, onde o máximo foi de 7 imóveis e o mínimo continuou em 2 transações. A média de transações no período foi de 5 negócios ao mês, inferior ao nível do bairro Buritis, mas ainda um comportamento esperado do mercado no período de crise que estamos analisando. O interessante de se verificar é a pouca variação ao longo do ano, com os picos esperados no começo e ao final do ano não sendo diferentes de meses como maio ou setembro. Isso pode evidenciar uma liquidez maior dos negócios nesse bairro.

Gráfico 4: Preço mediano do metro quadrado comercial no bairro Estoril de fev/16 a abr/17. Fonte: PBH.
Gráfico 4: Preço mediano do metro quadrado comercial no bairro Estoril de fev/16 a abr/17. Fonte: PBH.

Com uma constância maior no número de negócios sendo realizados ao longo do ano, a mediana também apresenta linhas mais suaves. É interessante verificar que a mediana do preço por metro quadrado apresenta uma leve tendência de alta no final do período após uma desvalorização brusca entre fevereiro/2016 e agosto/2016. Com a atualização que podemos fazer por meio das informações das nossas imobiliárias parceiras, vemos que houve uma recuperação no bairro que elevou o metro quadrado comercial negociado para o patamar de R$7.700/m² e esse será o nosso benchmark.

Santa Lúcia

Para as últimas 3 ofertas, consideramos a presença de todas elas no bairro Santa Lúcia, apesar de uma dessas poder ser considerada como presente no bairro São Bento. Tomamos essa liberdade devido principalmente à proximidade das ofertas e da falta de dados transacionais no bairro São Bento.

Mapa 6: Localização do bairro Santa Lúcia no município de Belo Horizonte.
Mapa 6: Localização do bairro Santa Lúcia no município de Belo Horizonte.

O bairro Santa Lúcia é localizado num encontro de tendências e possui uma característica principalmente residencial, com pequenas faixas comerciais concentradas ao redor de determinadas vias. A principal faixa comercial do bairro é aquela ao redor da avenida Raja Gabáglia, exatamente onde se encontram as ofertas selecionadas.

Mapa 7: Localização das três ofertas no bairro Santa Lúcia.
Mapa 7: Localização das três ofertas no bairro Santa Lúcia.

Devido principalmente à característica residencial do bairro, veremos que existe uma baixa liquidez de transações comerciais no bairro.

Gráfico 5: Número de transações de imóveis comerciais realizadas no bairro Santa Lúcia entre fev/16 e abr/17. Fonte: PBH.
Gráfico 5: Número de transações de imóveis comerciais realizadas no bairro Santa Lúcia entre fev/16 e abr/17. Fonte: PBH.

Além do baixo volume de negócios, vemos que os mesmos são concentrados no começo e meio do ano. Anormalmente, existe um pico nos meses de outubro/2016 e novembro/2016, que podem indicar a conclusão de algum empreendimento ou simplesmente que algum movimento não-sistêmico tenha causado esse aumento. No geral, o volume de negócios foi bem baixo, com máxima de 6 transações, com alguns meses sem nenhum imóvel comercial foi transacionado. A média, apenas para fins de descrição devido à variação apresentada, foi de 1 imóvel transacionado ao mês.

Gráfico 6: Preço mediano do metro quadrado comercial no bairro Santa Lúcia entre fev/16 e abr/17. Fonte: PBH.
Gráfico 6: Preço mediano do metro quadrado comercial no bairro Santa Lúcia entre fev/16 e abr/17. Fonte: PBH.

A baixa liquidez do mercado comercial no bairro também afeta a percepção de preço dos participantes no mercado, com meses apresentando medianas perto dos R$2.000,00/m² e outros com a mediana sendo levada a cerca de R$13.000,00/m². Esse baixo volume de negócios persiste ainda nos dados de nossos parceiros, sendo impossível manter um benchmark indicado para o bairro, portanto, não teremos nenhum benchmark inicial para as três ofertas aqui localizadas.

Até aqui, temos que:

Bairro Buritis

  • média de 7 transações comerciais por mês;
  • mediana do preço/m² de imóveis da região: R$4.214,25/m².

Bairro Estoril

  • média de 5 transações comerciais por mês;
  • mediana do preço/m² de imóveis da região: R$7.700/m².

Bairro Santa Lúcia

  • média de 1 transação por mês;
  • não foi possível aferir a mediana do preço/m² para imóveis da região.

Finalizando a primeira parte...

Este é o final do primeiro texto na série sobre análise do case de investimentos. Como vimos, é importante avaliar o contexto de cada imóvel antes da tomada de decisão de investimento, mas ainda assim, entender o que acontece no bairro não é suficiente para tomar a decisão, e na pior das hipóteses, pode nos levar a tomar a decisão errada.

Mesmo que isso seja um começo, investir em um imóvel apenas porque existe a possibilidade de seu preço por metro quadrado estar acima da mediana do bairro é uma decisão temerária.

No próximo texto faremos um detalhamento, oferta por oferta, e entenderemos melhor os fatores que compõem o preço de cada uma delas, e as influências que eles terão na tomada de decisão.

Caso seja do seu interesse, entre em contato através de kre@kapputo.com para saber mais e ter acesso à nossa planilha base para este texto.


Obrigado pela leitura! Se gostou, recomende!
A Kapputo usa Big Data e Machine Learning para explicar o mercado imobiliário.

Thanks to Pedro Lopes.













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Guilherme Paiva

CEO da Kapputo, especialista em investimentos pela ANBIMA e com experiência em inovação no Brasil e no exterior.

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