A integralização de imóvel no capital social de empresa

Mercado Imobiliário Dez 05, 2019 3 min

O capital social representa as contribuições dos sócios na empresa.

A partir dessas contribuições se estabelecem questões relativas a controle, exercício de voto, partilha de lucros, dentre outros temas do cotidiano societário.

Foto por Mari Helin via Unsplash

As contribuições podem ser realizadas através de dinheiro ou de bens suscetíveis de avaliação em espécie. No linguajar técnico, esse evento se denomina integralização de capital, que deverá ser realizada nos termos previstos no estatuto/contrato social da sociedade [1].

Os sócios muitas vezes optam por integralizar o capital social através de imóveis. A razão para isso pode ser simplesmente o aproveitamento do bem na empresa (sede, venda, aluguel de espaço, etc.) ou planejamento tributário e sucessório.

Em regra, a incorporação de imóvel ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital não está sujeita à cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pelos municípios. Trata-se da chamada neutralidade fiscal, que busca estimular investimentos e não interferir na circulação e melhor aproveitamento desses bens na atividade empresarial [2].

A não incidência do ITBI na integralização de imóveis ao capital social está expressamente disposta na Constituição Federal e excepcionada quando a atividade preponderante da empresa envolve compra, venda e locação de bens e direitos relacionados a imóveis ou arrendamento mercantil.Segundo a legislação nacional, a atividade preponderante é identificada através de regra objetiva baseada na receita operacional da empresa. A receita decorrente de atividades imobiliárias ou de arrendamento mercantil não poderá ultrapassar o percentual de 50% do total das receitas da empresa para fins de reconhecimento da não incidência de ITBI na integralização de imóveis no capital social [3].

[1] Lei 9249/95 — Art. 23. As pessoas físicas poderão transferir a pessoas jurídicas, a título de integralização de capital, bens e direitos pelo valor constante da respectiva declaração de bens ou pelo valor de mercado.

§ 1º Se a entrega for feita pelo valor constante da declaração de bens, as pessoas físicas deverão lançar nesta declaração as ações ou quotas subscritas pelo mesmo valor dos bens ou direitos transferidos, não se aplicando o disposto no art. 60 do Decreto-Lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977, e no art. 20, II, do Decreto-Lei nº 2.065, de 26 de outubro de 1983.

§ 2º Se a transferência não se fizer pelo valor constante da declaração de bens, a diferença a maior será tributável como ganho de capital.

Atualmente, ocorre importante discussão no Supremo Tribunal Federal acerca da abrangência da imunidade em relação ao ITBI na integralização de imóvel ao capital social. É discutido no caso concreto se a imunidade se restringe ao valor constante do contrato social, devendo ser tributado o valor de mercado que exceder o valor integralizado. (Tema 796)

[2] As capitais brasileiras têm adotado em média alíquota de 3% sobre o valor do imóvel.

[3] Código Tributário Nacional — Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.

§ 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.

Cabe ao fisco municipal a incumbência de verificar as demonstrações contábeis, os contratos/estatutos sociais e a atividade preponderante da empresa, conforme previsto na legislação. Eventualmente, o fisco poderá desconstituir, de forma justificada, tentativa de simulação/ocultação da atividade preponderante da empresa e cobrar o ITBI.


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Bruno Cordeiro é Advogado no Battella, Lasmar & Silva Advogados, membro do IBRADIM, bacharel e mestre em Direito Empresarial pela UFMG, especialista em Direito Empresarial pela FGV/RJ, LL.M pela New York University (NYU).